Emlak Balonu 2017

Ödenemeyen kredilerin teminatı olarak bankalara geçen ve satışa çıkarılan gayrimenkul sayısı 8 bin Henüz satışa konulmamış olanlar ve rakam açıklamayan diğer birkaç bankanın elinde bulunanlarla birlikte bu rakamın 10 bini geçtiği tahmin ediliyor.

Dünya gazetesinden Leyla İlhan'ın haberine göre, bankaların internet sitelerinde 10 bine yakın gayrimenkulün satış ilanı var. Bu ilanlara göre 8 bin gayrimenkul satışa hazır. Bazı bankalar ve diğer finansman şirketleri bu bilgileri açıklamadığı için tam rakam bilinmiyor. Bir kısım gayrimenkul de değerleme aşamasında olduğu için henüz satışa çıkarılmış değil. Bunlar da dikkate alındığında finans sektörü elindeki satılık gayrimenkul sayısının 10 binden fazla olduğu tahmin ediliyor. Banka gayrimenkullerinin satışı alanında faaliyet gösteren gayrimenkul pazarlama şirketlerinden alınan tahmini bilgilerde daha yüksek rakamlar telaffuz ediliyor. Bazı bankalar satışta olan gayrimenkul sayılarını kamuya açık olarak paylaşmamayı tercih edebiliyor. Mevcut verilere göre en fazla gayrimenkulü satışı olan banka ise 2 bin adetle Vakıfbank.

Konutta kredilendirilen evleri, ticari kredilerde ise fabrika, konut, arsa, arazi gibi her çeşit gayrimenkulü ipotek eden bankaların, ödenmeyen krediler nedeniyle mülkiyetlerine geçen gayrimenkuller, değerleme yapıldıktan sonra satışa sunuluyor

Edinilen bilgilere göre bankaların elinde bulunan gayrimenkullerin adet olarak bakıldığında çoğu konut olsa da değerde fabrika, arsa, arazi gibi diğer gayrimenkullerin daha fazla olduğu belirtiliyor. Piyasa yetkililerine göre son zamanlarda genellikle KOBİ kredileri dolayısıyla bankalara geçen gayrimenkuller yoğunlukta.

Bankalar Birliği Risk Merkezi’nin son verilerine göre milyar lirası bankalarda olmak üzere finans sektörünün toplam tasfiye olunacak alacak toplamı milyar lira düzeyinde. Tasfiye olunacak kısmın toplam kredilere oranı yüzde düzeyinde. Bu rakam önemli bir risk ifade etmiyor.

Sektörün milyar lira düzeyinde bulunan toplam konut kredilerinde ise ‘tasfiye olunacak alacak ve krediler” oranı oldukça düşük, yüzde 1’in bile altında. Tüketici genellikle konut kredisi ödemelerini düzenli yapmaya devam ediyor. Bankaların alacakları karşılığında el koyduğu gayrimenkullerde ticari kredilerin payı daha büyük. yılında 58 milyar lira olan sorunlu kredi miktarı büyümeyi desteklemek amacıyla açılan kredi muslukları sonrasında Eylül itibariyle milyar TL’ye çıktı. Sorunlu kredilerde en büyük payı KOBİ kredileri alıyor.

İCRADAN SATIŞTA BANKALAR AVANTAJLI

Sorunlu krediler ödenmeyince öncelikle devlet devreye girer ve icra çalışmaları başlar. Halka açık bu ihalelerde bankanın borçlusunun dairesini bankadan önce almaya imkanı oluyor. Ancak banka KDV mükellefi olmadığı için icradan satın aldığı mala KDV vermiyor. Vatandaş aldığında ise KDV veriyor. Bu avantajdan dolayı bankalar daha iyi alıcı olabiliyor. Böylece gayrimenkuller bankanın tapulu edinimi olabiliyor.

YENİ SATIŞ KANALLARI GETİRDİ

Bankaların elinde kalan gayrimenkuller sektöre yönelik düzenlemeleri de beraberinde getirdi. Bu yılın temmuz ayında Bankaların Özkaynaklarına İlişkin Yönetmelik ile yapılan düzenlemeyle bankaların ellerindeki gayrimenkulleri 3 yıl içinde satma zorunluluğu kaldırıldı. Eski sistemde bankalar bu süre içinde bu gayrimenkulleri satamadıklarında bunu özsermayeden düşürmek durumunda kalıyorlardı.

Bu baskı kalkınca bankalar ellerindeki gayrimenkulleri satmakta acele etmiyor, piyasa koşullarını gözetebiliyorlar. Mülkiyetlerine geçen gayrimenkulleri çeşitli emlak pazarlama ve ilan siteleri üzerinden satışa sunuyorlar. Elinde bin civarında konut stoku bulunan gayrimenkul şirketlerinin kampanyalı satışlarıyla rekabet etmeleri gerekiyor. Bu da uzmanlık alanları olmadığı için satış zorlukları getirebiliyor.

ALARM SEVİYESİ KIRMIZI

Karar gazetesinden Hamide Hangül’ün haberine göre ise, Türkiye’de milyon kişiye istihdam sağlayan ve sektörü besleyen konut sektörü, uyarı sinyalleri veriyor. Demir ve çelik ürünlerine son bir yılda yüzde , çimentoya yüzde 10 zam gelmesine karşın maliyet artışlarını, aşırı rekabet, yüksek kredi faizi ve ani döviz dalgalanmalarıyla yavaşlayan tüketici talebini etkilememek için yansıtmayan konut geliştiricileri, yıl sonuna kadar demir ve çimentoya bir yüzde 10 daha kur zam bekliyor. Olası bir yüzde 10 artış, ton fiyatı son bir yılda yaklaşık 2 bin liraya tırmanın demir fiyatlarının 2 bin liraya çıkması anlamına geliyor. Öte yandan konutta yüzde ’e düşen getirinin, yüzde 14’e çıkan mevduat faizinin, hatta yüzde ’a yükselen enflasyonun da altında kalması, yatırımcıları konut yerine banka faizine yönelten bir diğer unsur. Toplam 2 trilyon lirayı aşan ekonomik büyüklüğün milyarlık kısmını tek başına oluşturan inşaat, yine milyonluk iş gücünde 2 milyon bin kişinin ekmek kapısı. Bununla birlikte hazır betondan demire, çimentodan aydınlatmaya, mobilyadan inşaat malzemelerine kadar toplam sektörü tek başına besliyor. Kentsel dönüşümün başladığı yılından itibaren hızlı bir çıkış yakalayan inşaat sektörü, bugün geldiği noktada artan her kalemde maliyet, yavaşlayan talep ve düşük getiri çıkmazı arasına sıkışmış durumda. Açıklanan “rekor satış” adetlerinin ise birkaç yıl önce satın alınan, borcu bittiğinde ise tapusu sahibine verilen tapu devirlerini yansıttığına işaret eden gayrimenkul uzmanları, bugünün rakamlarının ise birkaç yıl sonra ancak görülebileceğini söylüyor. TÜİK’e göre, bu yıl eylül ayında satılan konut sayısı bin Diğer taraftan satışları etkilememek için maliyet artışlarını konut fiyatlarına yansıtamamaktan şikayet eden konut geliştiricileri, “Konut fiyatlarını artıramıyoruz” diyor.

8 BİN TL DE DURGUN

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, konut kredisinde banka faizlerinin çok yükseldiğini, bu nedenle alıcıların firma bünyesindeki senetli satışlara yönelmeye başladığını söyledi. Akkuş, ev sahibi olmak isteyenlerin metrekaresi bin liraya kadar olan konutlara ilgi gösterdiğini, yine metrekaresi 8 bin TL ve üzerinde olan projelerde durgunluk yaşandığını ifade etti. Bununla birlikte yıl başından bu yana demir fiyatlarına yaklaşık yüzde 40, çimentoya yüzde 10 zam geldiğine işaret eden Akkuş, ancak talebi canlı tutmak için inşaat maliyetine gelen zamların, konut fiyatlarına yansıtılamadığına dikkat çeken Abdülkadir Akkuş, “Müteahhitler fiyat artışına gitmiyor, herkes kendi karından fedakarlık yapıyor. Konut fiyatlarını artıramıyoruz” diye konuştu. Akkuş, ayrıca mevduatın yüksek olması nedeniyle yatırım amaçlı alıcıların, banka faizine yöneldiğini de sözlerine ekledi.

KONUTTA , MEVDUATTA GETİRİ

* Merkez Bankası’nın Ağustos verilerine göre, konutların gözlemlenebilen özellikleri zaman içinde kontrol edilerek kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), son bir yılda yüzde , konut fiyat endeksi ise yüzde artış gösterdi.

* Geçen yıl ise yüzde olmuştu.

* Yeni olmayan konutlarda yüzde

* Bu artış, Ağustos 'da yüzde ile yüksek oranda gerçekleşmişti.

* Bankada, 6 aylık TL mevduat getirisi ortalama yüzde , yıllık yüzde

* Konut fiyatları ile 6 aylık mevduat faizi arasında puanlık fark oluştu.

* Bu farkın TL mevduatta, HKFE ile hesaplandığında 6 ayda , yıllıkta puan daha fazla getiri sağladığı hesaplandı.

* Kurda lira, inşaat maliyetlerinin pahalanmasına yeni kapı açtı.

* Sektör temsilcileri, son dalgalanmayla çimento ve hurda fiyatları nedeniyle demire yıl sonuna kadar yüzde 10 daha zam gelmesini bekliyor.

* Ana metallerde artış ise yüzde

* Demir-çelik alaşımları son bir yıldaki fiyat artışı yüzde

* İnşaat maliyetleri sonuna göre son yılda yüzde arttı

* Bu artışın ana nedeni yüzde ile malzeme, yüzde ’ü işçilikten kaynaklandı.

TALEP OTURUMCUYA DÖNDÜ

Aremas Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Arslan, inşaat maliyetlerine yıl başından bu yana gelen zamların konut fiyatlarını yansıtılmadığını söyledi. Ancak bunun sürdürülebilir bir durum olmadığına işaret eden Arslan, “Bir süreç içerisinde bunun mutlaka bir yansıması olur” yorumunu yaptı. Konutta tüketici talebinin de değiştiğine işaret eden Vedat Arslan, “Önceden yatırım amaçlı konut alımı daha fazlaydı, şimdi oturuma yönelik talep daha önde” dedi.

TALEP 'KUR'LA TEDİRGİN

Yapıen İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Celal Koçer, bu yıl yükselen maliyetleri konut alıcısına yansıtmamaya çalıştıklarını söyledi. Konut yatırımcısına yönelik satışta bir problem olmadığını, ancak mevduatı tercih eden yatırımcıların ister istemez inşaat firmalarını zorladığına işaret eden Koçer, döviz kurundaki aşırı dalgalanmanın alıcılarda bir tedirginlik oluşturduğuna da işaret etti. Koçer, “Belki yıl başına kadar sıkıntılı geçer ancak, kurda istikrar olursa bekleyen talep geri gelir" dedi.

REKOR TAPU DEVRİNDEN

Gayrimenkul Danışmanı Bilge Özdemir, açıklanan konut satış rakamlarının esasen tapuya aksetmiş olan işlemler olduğunu söyledi. Müteahhitlerin proje ürettiğinde, ‘satış vadi sözleşmesi’ yaptığına işaret eden Özdemir, “O nedenle resmi satış rakamları, bir ya da iki yıl önceki satışları yansıtıyor. Müteahhit firmanın satışı bugünkü değil, borcu bittiği ya da konut teslim aşamasına geldiği zaman verilen tapu devrinden kaynaklanıyor. Biz aslında birkaç yıl öncesinin ekmeğini yiyoruz" dedi.

funduszeue.info

Konut fiyatlarının yükselişi, düşüşü ve tekrar yükselişi

&#;lı yılların son dönemiyle küresel krizi arasındaki dönemde dünyadaki önemli eğilimlerden birisi yükselen konut satış fiyatlarıydı. Bütün dünya, inşaat yaparak büyüme yolunu keşfetmiş gibiydi. Özellikle yeni teknolojilerin gelişmesiyle konutlarda kullanılan malzemelerin çok hızlı bir değişim geçirmesi eskiyen konutları yenileriyle değiştirmek isteyen insan sayısının artmasına yol açtı. Dünya refahında &#;ların ortasından başlayan ve on yıldan fazla süren yükselen konjonktür de bu yenilenmeye yardım etti. Geliri artan insanlar evlerini yenilemeye başladılar. Bu gelime konut talebini ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırmaya başladı.

Aşağıdaki grafik bize, yılının ilk çeyreğinden (ilk çeyrek dâhil) yılının son çeyreğine kadar (son çeyrek hariç) küresel konut fiyat endeksindeki değişimi gösteriyor (yazıda kullandığım grafiklerin tümünü IMF&#;nin Global Housing Watch adlı sitesinden aldım: funduszeue.info) 

yılını baz olarak alan endeks ( = ) yılındaki küresel krize kadar inanılmaz bir çıkış sergiliyor ve bu yaklaşık 9 yıllık konjonktürel çıkış aşamasında sürede konut fiyatları yılında tepe noktasına ulaşarak yaklaşık yüzde 60 yükseliş göstermiş bulunuyor. Küresel krizin ortaya çıkmasıyla birlikte bu çıkış kısa bir duraklama yaşadıktan sonra bu kez düşüş başlıyor. Düşüşün dip noktası yılında görülüyor (yaklaşık yüzde 11 oranında bir gerileme.) Sonrasında konut fiyatları yeniden yükseliş eğilimine geçiyor ve hızla yılındaki tepe noktasına doğru yaklaşıyor.

Bu grafiğe bakarken ile arasındaki hızlı yükselişin çok tartışılan &#;emlak balonu&#; meselesine ışık tuttuğunun altını çizelim. sonrasında başlayan yeni yükseliş eğiliminin benzer bir balon yaratıp yaratmadığının da tartışıldığını vurgulayalım. Bugün bunu söylemek için erken olduğu kanısındayım çünkü artık baz daha yüksek bir yerde bulunuyor.

Son bir yıl içinde ülke özelinde konut satış fiyatlarında nasıl bir gelişme olduğunu görebilmek için aşağıdaki grafiğe bakmamız gerekiyor. 

Grafik bize sol tarafta Brezilya ile başlayıp Endonezya&#;ya kadar giden ülkelerde son bir yıl içinde konut satış fiyatlarının düştüğünü, Makedonya, Peru ve Belçika&#;da fiyatların değişmediğini, Finlandiya&#;dan Yeni Zelanda&#;ya kadar giden ülkelerde ise fiyatların arttığını gösteriyor. Türkiye, konut satış fiyatlarının son bir yıl içinde artış gösterdiği ülkeler arasında bulunuyor.

Türkiye ile ilgili olarak son bir yılda (Şubat ile Şubat arası) konut satış fiyat endekslerindeki gelişmeleri Merkez Bankası&#;nın Konut Fiyat Endeksinden yararlanarak bir grafik haline getirebiliriz (Kaynak:

funduszeue.info?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACEcddd68e3ee42fc8.)

Aşağıdaki grafikte mavi çizgi eski yani ikinci elden konut satış fiyatlarını, yeşil çizgi yeni konut satış fiyatlarını gösteren endekslerdeki değişimi sergiliyor.

Grafik, Türkiye&#;de son bir yıl içinde hem yeni hem de eski konut satış fiyatlarının düzenli bir yükseliş eğilimi içerisinde olduğunu ortaya koyuyor. Türkiye özelindeki bu değerlendirme yukarıda IMF sitesinden alınan grafikteki görünüme uyumlu bir durumu gösteriyor.

Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?

Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.

Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks yılını baz alarak yani = olarak hazırlanmış bir endeks.)

Çek Cumhuriyeti, konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı ekonomin tipik örneği olarak karşımızda duruyor. Onun solundaki ekonomiler yılından bu yana konut satış fiyatlarının kiralara göre daha fazla arttığı, sağındaki ekonomiler kiraların konut satış fiyatlarından daha fazla arttığı ekonomiler.

Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye&#;de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.   

Aşağıdaki grafik, = bazlı endeksler aracılığıyla Türkiye&#;de çeşitli illerdeki konut satış fiyatlarındaki artışlarla kiralardaki artışı karşılaştırmalı olarak göstermektedir (Kaynak: Reidin verilerinden Cusham & Wakefield Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu, ) 

Grafik, bir önceki grafikteki görünümle aynı şekilde kira artışlarının satış fiyatlarındaki artışların gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.

Değerlendirme

Nüfus artışı, gelir artışının hızlanması, kentlileşme eğiliminin artmasıyla birlikte &#;ların son çeyreğinde bütün dünyada konut talebinde ortaya çıkan artış konut satış fiyatlarının artmasına yol açmış bulunuyor. Bu artış &#;de başlayan küresel krizle birlikte düşüşe dönüşse de bu dönüş fazla uzun sürmemiş görünüyor. &#;den itibaren konut fiyatlarında &#; arasındaki kadar güçlü olmasa da yeni bir artış eğilimine girilmiş bulunuluyor. Bu eğilim Türkiye&#;de benzer bir çizgide gelişmiş. 

Yukarıya aldığımız grafikler bize konut fiyatlarında yaşanan artışların kiralara benzer biçimde yansımadığını gösteriyor. Bu durumda Kira / Satış Fiyatı ilişkisi giderek birbirinden uzaklaşan bir ilişki halini alıyor. Eskiden 20 &#; 25 yıllık kira getirisi konutun satış fiyatına eşitken bu oran 30 &#; 35 yıla doğru gidiyor. Zaten emlakte balon var mı yok mu tartışmasının temeli de bu orana dayanıyor. Bu durumda ya konut satış fiyatları yanlış ya da kiralar. Konutun satış fiyatıyla getireceği kira geliri arasındaki fark ne kadar açıksa balonun varlığı da o kadar gerçek demektir. Ne var ki aradaki farkın açılmasının temel nedenlerinden birisi kiralardaki artış oranının Yİ &#; ÜFE fiyat endeksine bağlanmış olması. Enflasyonu üretici fiyatları açısından ölçen bu endeks yıllardır hep yüzde 3 &#; 4 oranı gibi TÜFE&#;ye göre düşük çıkıyor ve o nedenle de kiralardaki artış, konut satış fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyordu. Bu yıl bu endeks hızlı bir artışla yüzde 16&#;lara yükselmiş bulunuyor. Bu durumda konut kiraları önümüzdeki dönemde artacak gibi görünse de konut stoku bolluğunun buna ne kadar imkân tanıyacağı son derecede zor yanıtlanacak bir soru. 

Ekonomi

Türkiye'de Konut Balonu Avrupa'ya Uçuyor: İçeride Kiralar Sorun Yaratırken, Yurt Dışından Ev Alınıyor

Kiralardaki artış "Gayrimenkul tarihinde bir ilk"

Gayrimenkul sektöründeki bu durum barınma krizi yaratırken, en çok dar ve orta gelirli vatandaşlar etkileniyor.

Konutta dengenin bozulmasında temel sebepler olarak yatırım aracına dönüşme, döviz maliyetlerin durgunluk oluşturduğu ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartlarının yer aldığı belirtiliyor.

Konut kredilerindeki yükseliş ve bankaların düzenlemelerin etkisiyle kredisi vermek isteğinin olmaması ev almayı pahalılaştırırken, kiraların da yükseldiği görülüyor.

TÜİK verilerine göre, Türk vatandaşları yılında 35 bin adet yurt dışı konut alımı yaparken, yılında 45 bin adet oldu.

Golden Visa için Yunanistan’da bin euro, Portekiz’de bin eurodan başlayan fiyatlar, İspanya’da bin euroyu buluyor.

"Hong Kong ve Çinlilerden sonra Londra'da en fazla ev alımını Türkler yapıyor."

Sosyal medyada da konu gündeme geldi.

Türklerin konut merakı da güldürürken,

Sizce kira sorunu çözülür mü? Ev almak için yurt dışı daha mantıklı mı?

Bu içerikler de ilginizi çekebilir.

IMF Türkiye'de emlak fiyatlarının şişkin olduğunu belirtti. Kurum emlakta balon olduğunu fakat hanehalkı güvencesinin balonun şu an patlamasını engellediğini ifade etti.

Engin ESEN

Yayınlanma:

Son yıllarda devam eden, Türkiye'de bir “emlak balonu” oluşup oluşmadığı tartışmasına Uluslararası Para Fonu'nun (IMF) son raporunda da yer verildi.  57 ülkenin emlak piyasasını izlemeye alan IMF, Türkiye'de fiyatların gelişen piyasa ülkelerine kıyasla ‘şişmiş' olduğunu, hanehalkının güvenceleri sayesinde şimdilik balonun patlama riski bulunmadığını kaydetti.

IMF'nin şubat ayındaki Küresel Konut İzleme raporunda, Türkiye'deki konut değerlemelerinin “şişkinleştiği” ancak konut piyasasından makroekonomik bir yayılma etkisinin henüz beklenmediği belirtildi.

KİRA TERCİH EDİLİR OLACAK

Raporda, son yıllarda Türkiye'de birikimli reel konut fiyatlarının diğer gelişen piyasa ülkelerine göre yüksek olduğu, inşaat şirketlerinin ise önemli miktarda döviz borcuna ve yüksek oranda ‘dönmeyen kredi' yüküne sahip olduğuna dikkat çekildi. IMF uzmanları, Aralık Temmuz döneminde Türkiye'de emlak fiyatlarının nominal değerinin yüzde , gerçek değerinin ise yüzde 35 arttığını hesapladı.

GERÇEK FİYATLAR YÜZDE 35 ARTTI

IMF'nin izlediği 23 gelişen piyasa ülkesinden 13'ünde gerçek fiyatlar aynı dönemde ya geriledi ya da yerinde saydı. Türkiye ise gerçek fiyatların yüzde 35 ve üzerinde arttığı 3 ülkeden biri oldu. İzleme raporunda konut fiyatı ile kira geliri bağlantısı bakımından değerlendirilen 13 ülke arasında Türkiye, yüzde 27'ye yakın oran ile açık arayla birinci olurken, en yakın takipçiler Şili ve Estonya yüzde 24 civarında kaldı.

Fiyat-kira makasındaki değişim bakımından ise Türkiye yüzde 50'ye yaklaşan oranla diğer ülkelere fark atarken, Meksika yüzde 20 ile takip etti. Raporda, ‘fiyat- yıllık kira getirisi' makasının açılmasının, fiyatların şişkinliğine işaret ettiği hatırlatılarak, fiyatların aşırı yükselmesi halinde halkın satın almak yerine kiracılığı tercih edeceği belirtildi.

Raporda, “Türk konut fiyatlamaları, bir dizi standart ölçüye göre kıyaslandığında şişmiş görünmektedir. Ancak hanehalkının olası fiyat düzeltmelerini hafifletecek tamponları bulunuyor” denildi.

diziEkonomiEskişehirEstonyaİBBIMFistanbulİstanbul Büyükşehir BelediyesiKadir TopbaşMeksikaparapatlamaŞilisuç duyurusuTürkiye