Inşaat Metrekare Birim Fiyatı

İnşaat metrekare maliyeti hesaplama 2021!
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca bu yıl geçerli olacak inşaat metrekare birim maliyeti açıklandı. 2030'a kadar uygulanması planlanan bu rakamlar Resmi Gazete'de yayınlandı. Peki, inşaat maliyeti nasıl hesaplanır? İnşaat maliyetleri 2021 ne kadar? İşte inşaat metrekare maliyeti hesaplama 2021...

İnşaat maliyetleri, binanın dışından içine doğru yüz ölçümüyle metrekare normal inşaat maliyet bedeli çarpılmasıyla hesaplama yapılıyor. Metrekare normal inşaat maliyeti ortalamaya göre hesaplanıyor. 

Metrekare normal inşaat maliyet bedeli hesaplanırken asansör, kalorifer veya klima tesisat bedellerinin çıkarılması gerekiyor. Kalorifer, klima ve asansör tesisatı varsa bu bedellere kalorifer veya klima için yüzde 8, asansör için ise yüzde 6 ilave ekleniyor.

2030 yılında inşaat türlerine göre yapılacak maliyet hesaplamalarında kullanılacak. Peki inşaat metrekare maliyeti nasıl...

Bu yazımda 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.

2022 yılı güncel malzeme fiyatları için tıklayın: İnşaat malzemesi fiyatları ve işçilik ücretleri

Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?

Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz. Tabi bu tutar, o günün parasıyla... Bu günün parasıyla en az 600.000 TL...

Aşağıdaki videoyu mart ayında yayımlamıştım. Ne yazık ki o zaman dile getirdiğim maliyetler güncelliğini kaybetti. Ancak videoda pek çok farklı detaya değindim. Özellikle de maliyeti düşürmenin püf noktalarıyla ilgili... İzlemenizi tavsiye ediyorum.

Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.

Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.

Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, parke kaplama vs. her imalat maliyetinizi etkileyecektir.

Anahtar teslim inşaat maliyeti kaç TL?

Çok değerli arkadaşım inşaat mühendisi Semih Şener, Eskişehir'de oldukça ünlü bir inşaat şirketinde inşaat mühendisi olarak çalışıyor. Başlayacakları bir proje için de hesap yapması gerekti. 

Proje toplam 5.026 m² inşaat alanından oluşan, 2 bloklu, toplam 24 daireli, her katta üç dairenin bulunduğu bir proje. Her blokta 4 kat var ve bir de zemin katlar garaj katı.

İnşaat mühendisi Semih Şener'in yaptığı hesaba göre birim metrekare maliyeti 5.100 TL / m². Bu birim metrekare maliyetine arsa payı dahil değil. Ancak bu tutar KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.

Bu değere göre de Semih Bey'in anahtar teslim inşaat maliyeti bu proje için 25.632.600,00 TL.

Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki.

100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?

Peki ortalama standartlarda bir 100 m² (2+1) dairenin maliyeti kaç TL olur?

Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 5.100 TL = 510.000 TL olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?

Müteahhit firma 510.000 TL'ye mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 773.000 TL oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek.

TL'nin hızla değer kaybettiği şu ortamda, altına ya da dolara yatırım yapmak yerine inşaat yapıp; satış riski, kriz riski, iş güvenliği riski vb. risklerin atlına girip enflasyon oranından daha aşağı oranda müteahhitin kâr etmesini bekleyemeyiz. Resmi enflasyon oranı %38 iken müteahhitin kârı en az %50 olmalıdır. Bu durumda dairenin satış fiyatı en az 1.160.000 TL olur.

5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?

Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 5.100 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 5.100.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.

Müstakil ev / villa maliyeti nedir?

Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.

Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 7.500 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 1.125.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından:

MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK HİZMET BEDELLERİNİN HESABINDA

KULLANILACAK 2022/3 YILI YAPI YAKLAŞIK BİRİM

MALİYETLERİ HAKKINDA TEBLİĞ

Yapı yaklaşık birim maliyetleri

MADDE 1- (1) 16/7/1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2022/3 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; KDV hariç,genel giderler (%15)ile yüklenici kârı (%10) dâhil edilerek aşağıda gösterilmiştir.

Yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfının belirlenmesine ilişkin açıklamalar

MADDE 2- (1) Benzer yapılar, ilgili gruptaki yapılara kıyasen uygulayıcı kurum ve kuruluşlarca Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin ilgili hükümlerinden yararlanılarak belirlenecektir.

(2) Tebliğin revizyonu çalışmalarında sınıfı veya grubu değiştirilen veya tebliğden çıkarılan yapılar için, 2022/3 yılından önceki tebliğlere göre yapı sınıfı ve grubu belirlenmiş mimarlık ve mühendislik hizmetlerinde; belirlendiği yılın tebliğindeki yapı sınıfı ve grubu değiştirilmeksizin 2022/3 yılı tebliğinde karşılığı olan tutar esas alınmak suretiyle hesap yapılacaktır.

(3) Tebliğdeki sınıf ve gruplar yapım aşamasında belirlenirken tereddüte düşülmesi halinde, o yapının yapı yaklaşık maliyeti; yapının projesine göre hazırlanacak metrajlara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Birim Fiyatlarının uygulanması suretiyle hesaplanacaktır.

Yürürlük

MADDE 3- (1) Bu Tebliğ 1/7/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

MADDE 4- (1) Bu Tebliğ hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.