Evi Satılan Kiracının Hakları

Ev satıldığında kiracının hakları nelerdir?

Çoğu insan için bir soru, bir ev kiracıyla satılırsa ne olur. Böyle bir durumda kiracının hakları nelerdir? Kirayı bu şekilde artırmak mümkün mü? Kiracıyı bu yöntemle tahliye etmek mümkün müdür?

Kiracılı bir ev satılırsa ne gibi değişiklikler olacağı şüphelidir. Son zamanlarda ev sahipleri evlerini arkadaşlarına satmayı, kiracıları tahliye etmeyi ve daha yüksek fiyatlardan ev kiralamayı tercih ediyor. Ev satılırsa kiracının durumu nedir? Ev gerçekten satılırsa, kiracı için kira koşulları değişir mi?

Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişki artık büyük ölçüde yazılı kira sözleşmeleri yoluyla kurulmaktadır. Kira sözleşmesi sözlü de olabilir ancak bu tercih edilen bir yöntemdir. Kiracının oturduğu evin kira sözleşmesi ile satılması kiracı için çok önemli değildir. Kira sözleşmesinde sadece mal sahibi değişir. Kiracının kira sözleşmesi aynı şekilde ve aynı şartlarla devam edecektir. Bu nedenle yeni malik kiracıdan kira artışı talep edemez.

Ayrıca yeni malikin kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. İşte bir koşullu istisna uygulaması. Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 30 gün içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve evin kendisine, çocuklarına veya ebeveynlerine ihtiyacı olduğunu bildirirse, kiracı evi terk etmek zorundadır. Ancak kiracı istemedikçe bu süreç kolay kolay tamamlanmayacaktır.

Yeni malik kiracıya eve ihtiyacı olduğunu bildirir ve evden çıkmak isterse kiracının 6 ayı vardır. Bu 6 ayın sonunda kiracı evden çıkmamışsa, ev sahibi mahkemeye tahliye talebinde bulunacaktır. Bu mahkeme süreci ev sahibi için çok zor olabilir. Kiracı mahkemede evin gerçek bir ihtiyaç değil, gizli anlaşma nedeniyle satıldığını iddia edebilir. Bu durumda kiraya veren, gerçek satışı ve konut ihtiyacını ispatlamakla yükümlü olacaktır. Bu deneme yaklaşık olarak 2 ila 2,5 yıl sürecektir. Bu nedenle yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi kolay olmayacaktır.

Yeni mal sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Tags: Ev satıldığında kiracının hakları nelerdir?Kiracının tahliye hakkı

HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email protected]

Kira Hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar her geçen gün artmakla birlikte, ister mal sahibi, ister kiracı olsun birçok kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle bu haftaki yazımızda kiracıları ve mal sahiplerini ilgilendiren bir konu olan, kira süresi içinde evin üçüncü bir kişiye satılması durumunu inceleyeceğiz.

Kira sözleşmeniz devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi aynen geçerliliğini koruyarak devam eder.

Böyle bir durumda kiracının mağdur edilmemesi ve kira sözleşmesinin korunarak aynı haliyle devamı esas alınmıştır.

Buna karşılık, yeni ev sahibinin de birtakım hakları mevcuttur.

Yeni ev sahibi, var olan kira sözleşmesinden bazı şartlarla cayma hakkını kullanabilir.

Yeni ev sahibi, o bölgede barınma ihtiyacını karşılayacak başkaca bir evi bulunmaması halinde, kira sözleşmesini sona erdirerek evin kendisine tahsis edilmesini mahkemeden talep edebilir.

Bu taleple birlikte yeni ev sahibi, gerçekten böyle bir ihtiyacının olduğunu ispatlamalıdır.

Yeni ev sahibi başkaca bir evi olmadığını ve satın almış olduğu eve ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir, aksi takdirde bu iddiasını kanıtlayamaz ise, evin kendisine tahsisi mümkün olamayacaktır.

Yeni ev sahibinin evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndererek, evi en geç 6 ay içinde boşaltması gerektiğini bildirmesi şarttır.

Ev sahibi böyle bir ihtarname göndermez ise kiracının herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Zira kira sözleşmesi aynı haliyle yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam edecektir.

Kiracı, yeni ev sahibinin göndermiş olduğu ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren, ihtarnamede belirtilen 6 aylık süre içerisinde evi tahliye edebilir. Kiracının evi tahliye etmediği durumlarda yeni ev sahibi, 6 aylık sürenin bitimi ile kiracıya tahliye davası açabilecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz ispat yükümlülüğünü yerine getirdiği takdirde yeni ev sahibi, dava konusu eve taşınabilecektir.

Usul Hukuku gereğince süreler önemli olduğundan, belirtilen sürelere riayet edilerek hareket edilmesi, hak kayıplarını önleyecektir. Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi, içerik bakımından ispat kolaylığı sağlayacağından ihtarnamelerin mutlaka noter kanalıyla kiracıya gönderilmesi gerekmektedir. 

-

Kirada oturduğu evin üçüncü bir kişilere satılması halinde, sürecin nasıl işleyeceği konusunda yeni ev sahibi ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ev sahibi evde kiracı varken evi satılırsa ne olur? Kiracının hakları nelerdir? Yeni ev sahibinin hakları nelerdir? gibi soruların cevaplarını emlakjet.com olarak sizler için araştırdık.

Ev Sahibi Evde Kiracı Varken Evi Satarsa Kiracının Hakları

Kiracısı olduğum ev satıldı ne yapmalıyım? diye düşünüyorsanız, yasalarda kiracı haklarının korunduğu durumlar mevcut. Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde devam eder. Kira Hukukunda, böyle bir kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunur.

Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kontrat çerçevesinde ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibi ile tekrar kontrat yapılmasına ihtiyaç yoktur. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Kiracılı Ev Satın Alındığında Ev Sahibinin Hakları

Öncelikle eski ev sahibinin haklarına bakarsak, kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı elbette satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, yasalara göre kiracının sözleşme süresince evde oturma hakkı bulunuyor. Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Kira sözleşmesinin feshedilebileceği bazı durumlar şunlardır:

-Kanuna göre yeni mülk sahibi, -tapuda şerh yoksa- tapu devrinden sonra bir ay içerisinde kiracıya evi boşaltmasına dair ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesi 6 aydan uzun süre sonra bitecek ise, kiracı 6 ayda evi boşaltmalıdır. Şayet kiracı evi belirtilen tarihlerde terk etmez ise dava yoluyla kiracı evden tahliye edilebilir.

-Eğer evi satın alan kişinin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Bu tarz durumlarda en az bir ay önceden bir tebligat göndermesi gerekmektedir. Şayet kiracının evi terk etmesi için verilen süre bir aydan az ise, kiracının önceden imzaladığı sözleşme geçerli kalmaya devam eder.

-Kiracının evini terk etmesi için ev sahibinin yanında olan bir diğer madde; kiralanan gayrimenkulün yeniden inşası ya da imarı nedeniyle esaslı onarımı olarak karşımıza çıkıyor. Satın işlemi gerçekleştirilen evin tadilat, genişletilme veya değişim için gerekli diğer durumlar gerekli ise, tüm bu onarım süreçlerinde kiracının kullanımı mümkün olmayacaksa kira sözleşmesi tek taraflı olarak fesh edilebiliyor.

-Diğer bir ev sahibini haklı bulan durumu da, kiracının kira ve aidatlarını zamanında ödememesi ya da eksik ödemesidir. Eğer kiracının kirayı ödemediğine dair noter onaylı belgeler ile mahkemeye başvurulursa, kiracının yasal yollarla evi boşaltması sağlanabilir.

Kiracılı Evin Satılması Durumunda Depozito

Kira sözleşmesi devam eden evin satılması durumunda, depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni malik arasında anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, yeni malik sözleşmenin güncel tarafı haline gelir. Bu durumda eski ev sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni ev sahibine vermekle yükümlüdür. Çünkü olası kiracının evden çıkarılması durumunda, depozitosunun geri ödemesini yeni ev sahibi yapacaktır. Sonuç olarak kiracılı evin satılması durumunda depozito eski ev sahibinden yeni ev sahibine verilir.