Iskan Nedir

İskan nedir? İskansız bir ev ile iskanlı bir ev arasında olan farklar nelerdir? İşte detaylar…

İSKAN NEDİR

İskan kelimesinin anlamı "yurtlandırma, yerleşme" anlamına gelmektedir. Günlük yaşamda, iskan izni için model olarak kullanıldığında bir emlak terimi haline gelir. İskan izni, binalar bittikten sonra verilen ve orada oturabileceğinizi belirten bir belgedir. İskan izninin daire sayısı, kat alanı, kat alanı, toplam kat sayısı, bina yüksekliği, birim maliyet ve inşaat maliyeti gibi tüm bina özelliklerini kapsadığı tahmin edilmektedir.

Günümüzde imar kanununa göre yapılan tüm yapıların yapı iskan izin belgesi olması zorunludur. Ancak Türkiye'de bulunan binalarda bu belge bulunmamaktadır. Yaşadığınız evin veya işyerinin güvenliğinizi garanti eden sağlam bir yapı olduğundan ancak iskan izni ile emin olabilirsiniz. Bu nedenle binaya taşınmadan önce yapı iskan izin belgesinin sorgulanması çok önemlidir.

İskan kavramı ikiye ayrılır. İki tür iskan vardır:

• Genel iskan

• Ferdi iskan

GENEL İSKAN NEDİR?

Genel iskan belgesi, söz konusu yapının bulunduğu bölgenin belediyesi tarafından düzenlenir. Belediye imar kurulları bu konuyla ilgileniyor. İnşaat süreci tamamlanan binanın gerekli kriterleri sağladığı söylendiğinde alınan bir belgedir. Bu belgeyi talep eden ve almaya hak kazanan kişiler genellikle müteahhitler oluyor.

FERDİ İSKAN NEDİR?

Ferdi iskan izni, bağımsız bölümlerin kullanılmasına da izin verilmesi anlamına gelir. Binanın metrekaresi üzerinden hesaplanır ve belediyenin imar daireleri tarafından genel nüfusla aynı şekilde alınır. Bu belgeyi alarak telefon, su, internet ve doğalgaz bağlantısı talep edebilirsiniz.

Ferdi iskan olmadan bu emirleri yerine getirmek yasa dışıdır. Ferdi iskan belgesi için başvuran kişiler de müteahhitlerdir. Peki, ferdi iskan izni başvurusu için neler gerekiyor? İşte bu sorunun cevabı:

• Söz konusu daireye (kat, daire) ait olduğunu gösteren belge örneği

• Belediye Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan bağımsız daireye ait borcun olmadığına dair belge .

• başvuru, ferdi iskan belgesi talebini içerir

• Ayrı bir özel belge içerir, bölgesel vergi dairesinden talep edilmesi gereken tamamlama belgesi.

• İskan ücreti, katılım ücreti ve gayrimenkul makbuzları

Bu listedeki tüm belgeleri tamamladıktan sonra, bireysel yeniden iskan belgesi için başvurabilirsiniz.

İSKAN ALINMIŞ EV VE İSKAN ALINMAMIŞ EV ARASINDAKİ FARK NEDİR?

İskan belgesi olmayan konutlar, yapılarının gerekli kriterleri karşılamadığını göstermektedir. Bu durumda, boş evlerin, işgal edilmiş evlerden daha tehlikeli olduğu sonucuna varabiliriz. Ancak aralarındaki farklar burada bitmiyor. Satın aldığınız ev veya işyeri iskan iznine sahip değilse birçok bürokratik sorunla karşı karşıya kalırsınız. Bu sorunlardan bazıları şunlardır:

• Bankaların, iskan belgesi olmadan gayrimenkul almak isteyen müşterilere kredi verme olasılığı daha düşüktür.

• İskan izni olmayan konutlarda bina ne olursa olsun su, doğalgaz ve internet bağlantısı sağlanamaz.

• Yapı malzemelerinin iskan belgesi yoksa iki katı abonelik açarlar.

• 5 yıllık ikamet iskan belgesi olmayanlara para cezası kesilecektir. Ayrıca binaların yıkılması gibi yasal yaptırımlar da var.

• Kullanılmayan bir mülkte iskan için para cezası ödenir.

• İskân belgesi olmayan apartman daireleri rezidansa dönüştürülemez.

• Yapı iskan ruhsatı olmayan ve uygun olmayan projeler yeniden düzenlenmelidir.

Bu ruhsata sahip olmayan bir mülk satın alıp bu durumlara düşmek istemezsiniz. Ayrıca yukarıda belirtildiği gibi ikamet ettiğiniz yerde iskan izninizin olmadığını bilmeseniz dahi para cezasına çarptırılabilirsiniz. Bu nedenle yaşanacak bir ev veya yer seçmeden önce bir emlak danışmanından faydalanabilirsiniz.

İSKAN ALMA KOŞULLARI NELERDİR?

Binaların iskan ruhsatı alabilmesi için kriterlere göre tamamlanması gerekiyor. Ama elbette bu tek başına yeterli değil.

Binanın inşası tüm şartları sağlasa bile, topluluğa harç ödenmediği takdirde iskan izni alınamaz. Belediyeye yapılan ödemeler harç ve sigorta primlerinden oluşmaktadır. Ödenmemişse, bu ücretler, yardımlar için iskan başvurusunda bulunmadan önce ödenmelidir. Başvuru yapıldıktan sonra belediyede çalışan bir teknisyen şantiyeyi ziyaret edecek ve yapının yapı iskan izin belgesi olup olmadığını kontrol edecektir.

Bunun üzerine inşaat firması binanın bulunduğu bölgedeki elektrik, su, telekomünikasyon ve sivil savunma dairesine talep gönderir. Bu, bu başvurulardan sonra gerekli belgelerin alınmasını sağlar.

Süreç sonunda toplanan tüm belge ve raporlar planlama departmanlarına iletilir. Belgeler daha sonra yetkili kişiler tarafından doğrulama ve onay için beklenir.

İSKAN İÇİN İSTENEN BELGELER

Yukarıdaki şartların tamamı yerine getirildiği takdirde, süreç boyunca bazı belge ve evraklar istenmektedir. İskan başvurusunda bulunmadan önce temin etmeniz gereken belgeler şunlardır:

• Tapu kayıt bilgisi

• İskan Belgesi dilekçesi

• İZSU Raporu

• Telekom Vizesi

• Proje Müellif Raporu

• Yapı denetim kuruluşu ile alınan rapor

• Binanın dış cephe fotoğrafları

• İlgili alanda borcunun bulunmadığının gösterildiği Vergi dairesi belgesi

• İlgili alanda borç bulunmadığına dair sosyal güvenlik kurumundan alınan belge

• Emlak ve Çevre Temizlik müdürlüğünden alınan ilgili alanda vergi borcu yoktur belgesi

Belge talep edilen bina asansörlü olacak ise aşağıdaki belgeler de istenmektedir.

• Garanti belgesi

• Asansörü yapan firmadan alınacak ruhsat

• Muayene fişi

• 4 adet muayene raporu

• SMM belgeleri

• Yangın tesisatına ait belge

• Isı yalıtımına ait belge

• Uygulama projeleri

• Sığınak belgesi

Belgeleri aldıktan sonra iskan için başvurabilirsiniz. binanız

İSKAN MALİYETİ NE KADAR?

 Bakanlıkça düzenlenen iskan ücretleri şöyledir:

Konutlarda:

• m2’ye kadar konutlarda 1 m2 için 5,09 Lira

• m2 ile m2 kadar olan 1m2 için Lira

• m2 ile m2 kadar olan konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ile m2 kadar olan konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ve daha büyük konutlarda 1m2 için Lira

Konut dışı yapılarda:

• m2’ye kadar konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ile m2 kadar konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ile m2 kadar konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ile m2 kadar konutlarda 1m2 için Lira

• m2 ve daha büyük konutlarda 1m2 için Lira

• Sanayi amaçlı kullanılacak binalarda 1 m2 başına Lira

• Özel hizmetler için kullanılacak binalarda her 1 m2 başına Lira

• Kültürel binalar, dernekler ve yurtlar için kullanılacak binalarda her 1 m2 başına Lira

• Tarıma hizmet amaçlı kullanılacak binalarda ise her 1 m2 başına Lira alınacaktır 

İSKAN BELGESİNİ NASIL TALEP EDERSİNİZ?

Binanın yapı iskan izin belgesi olup olmadığını öğrenmek isterseniz elektronik yönetim portalını kullanabilirsiniz. seafoodplus.info adresine gidin ve e-devlet hesabınıza giriş yapın. Ardından e-hizmetler’e tıklayın. Ardından Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı bölümünü seçin ve iskan belgesini sorgulayın. Bu bölümü seçerek binanın yapı iskan izin belgesini sorgulayabilirsiniz.

İskân, “yapı kullanım izin belgesi” olarak da ifade edilmektedir. İskân ruhsatı ise ilgili inşaatın projeye uygun tamamlandığını onaylayan belgeye denir. İskân belgesi ile vatandaşlar ev işyeri ve depolarında oturma ve kullanma hakkına sahip olmaktadır. Yapı kullanım izin belgesi yani iskân, inşaatı tamamlanan binanın bağlı olduğu belediyeye başvurularak alınmaktadır.

Ev, işyeri ve depo gibi taşınmaz mülk satın almadan önce İskân sorgulaması yapılmalıdır. İskân sorgulama için e-devlet üzerinden “Yapı Kullanma İzin Belgesi” sayfasından işlem yapabilirsiniz. Peki iskân için neler gerekir? İskân nasıl alınır? Belediyeden nasıl iskân alınır? bu detaylara girmeden önce yapı ruhsatı ile ilgili bilgi vermemiz gerekiyor, çünkü yapı ruhsatı olmayan binalar için iskân almak gibi bir durum söz konusu olamaz…

Yapı Ruhsatı Nedir? Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?

Yapı ruhsatı, bir inşaatın başlayabilmesi için gereken izin belgesidir. Yapı ruhsatı, belediye tarafından verilmektedir. Yapı ruhsatı, inşaata başlamak için alınması gereken ilk ve en önemli belgedir. Yapı ruhsatı, sayılı İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda verilmektedir. Yapı ruhsatı, hukuki ve kanuni açıdan bağlayıcıdır. Yapı ruhsatı, yapımı planlanan ve projesi olan binaların yapım sürecinin başlaması için gereken izinlerin alınması gibi işlemleri kapsar. İnşaat yapılacak bölgenin imar prosedürlerine uygun olduğuna karar verilen projeler aynı zamanda yapı ruhsatı konusunda da uyumluluk sağladıklarında inşaatın başlamasına müsaade edilir.

Yapı Ruhsatı Nereden Alınır?

Yapı ruhsatı almak için bölgenin bağlı olduğu belediyelere müracaat edilmesi gerekir. Yapı ruhsatı almak için başvuruyu yaparken form dilekçe ve inşaat projesinin onayları hazır bulundurulmalıdır. İnşaat sahibi ya da arsanın tapu sahibi dilekçeyle Yapı ruhsatı başvurusu için müracaat edebilir. Projenin istenen durumlara uygunluk göstermesi durumunda projeye yapı ruhsatı verilir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra ruhsatın geçerliliği 5 sene olarak belirlenmiştir. Bu da inşaatın 5 sene içerisinde tamamlanması gerektiği anlamına gelmektedir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaatı yapan firmanın çalışmaları en geç 2 sene içinde başlatmış olmalıdır. İnşaat tamamlandığında ise yapı kullanım izni, yani iskân alınabilmektedir.

İskân Belgesi Nasıl Alınır?

İskân, yapı ruhsatının alındığı belediyeden veya İl Özel İdaresinden alınmaktadır. İskân almak için yapının ruhsattaki projeye uygun yapılması gerekmektedir. Projeler ruhsata uygun şekilde tamamlandıktan sonra ilgili belediyelerden iskân belgesi yani “yapı kullanım belgesi” almak mümkündür.

İskân Belgesi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

İskân belgesi için gerekli evrakların eksiksiz hazırlamanız gerekmektedir. İskân belgesi almak için gereken evrakları şu şekilde sıralamak mümkündür;

• İskân Belgesi İçin Dilekçe
• Tapu Kayıt
• Vergi Dairesinden alınacak “Borcu Yoktur” Yazısı
• İZSU, Dış Kanal Belgesi
• Telekom Uygunluk Yazısı
• Proje Müellifleri Raporu
• Yapı denetim kuruluşu Belgesi
• Bina Cephe Fotoğrafları- 13 x 18 cm
• Emlak ve Çevre Temizlik Vergileri Borcu Yoktur belgesi
• SGK borcu yoktur Belgesi
• Sığınak Raporu
• Yangın Tesisat Raporu

Ruhsatta belirtilen kriterlere tam uygunluk ve gereken belgeler temin edildikten sonra yapı kullanma izni çıkarılabilir. İskân alınmak istenen yapıda asansör olması durumunda ise asansöre ait aşağıda sıralanan belgelerin de sunulması gerekmektedir;

• TSE Belgeleri
• Garanti Belgesi
• Mühendislerin SMM Belgeleri
• Muayene Raporu- 4 adet
• Muayene fişi
• Uygulama projeleri

Bütün bu belgeler tamamlanarak ve belediyeden alınacak form ve dilekçelerle birlikte ilgili belediyelere başvuru yapılarak, yapı kullanım belgesi olan iskân çıkarılabilir. İskân almak için yapılacak başvuruların inşaat sahibi, firma sahibi veya arsa tapu sahibi tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

İskân Belgesi İçin Nereye Başvuru Yapılır?

Bir yapıya iskân almak için başvuruların belediyelerin imar müdürlüğü yapı kullanım izni birimine yapılması gerekmektedir. Belediye görevlileri İskân başvurularını değerlendirirken inşaatın prosedürlere göre yapılıp- yapılmadığını, ruhsat ve eklerine göre uygun olup olmadığının kontrol ederek onaylama işlemini yapmaktadır.

Projeler mevzuata uygun şekilde yapıldıktan sonra, bağımsız bölümlerin tür ve uygunlukları, ruhsat süresi içerisinde tamamlanmış ise gereken belgelerle müracaat edildiğinde yapı için kolaylıkla iskân belgesi çıkarılabilir.

İskân Olmadığı Takdirde Yaşanacak Sorunlar

Bir binada iskân olmadığı takdirde birçok sıkıntının yaşanması gündeme gelir. Peki iskân alınmazsa ne olur? İskân alınmadığı takdirde yaşanacak problemler nelerdir? Bu sorulara cevap niteliğinde olacak sonuçları aşağıda maddeler halinde bulabilirsiniz.

• İskânı olmayan binalar en temel hizmetlerden bile faydalanamazlar. Bir binada iskân yok ise o binadaki daireler için elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerden yararlanılması için abonelik açılması söz konusu olmaz.
• Kat irtifakı olarak belirtilen ve bu şekilde oluşturulmuş tapuların, kat mülkiyetine dönüştürülmesi işlemi gerçekleştirilemez.
• İskânı alınmamış bir binada oturum için yasal bir izin söz konusu değildir. Bu yapılar kaçak yapı statüsünde değerlendirildiği için belediyeler bu yapılar için yıkım kararı alarak bu kararı uygulayabilir. Bu yapılarda yaşayan bireyler ise uygun görülen oranlarda para cezasına çarptırılabilirler.
• Teknik unsurlardan kaynaklanan ve iskân alınmasının önüne geçen sorunlar nedeniyle iskânsız binalarda oturan bireyler ciddi masraflarla karşılaşabilirler.

İskânsız Ev Satın Alınır mı?

İskân belgesi olmayan evler için banka kredisi kullanamamaktadır.  Konut kredisi veren bazı bankalar kredi sağlamak için yalnızca kat irtifakı durumunu yeterli bulmaz ve iskân alınması şartını koşar. Bu nedenle iskâna sahip olmayan bir evi satın almak bazı riskler ortaya çıkarmaktadır.

İskân belgesi olmayan bir yapı, resmi kayıtlarda inşaat olarak belirtilmektedir. İskân belgesi olmayan bu yapıya elektrik, su, doğal gaz gibi en temel ihtiyaçlar için bile abonelikleri alınamaz. Yalnızca şantiye aboneliği almak için izin verilir. Bu durum da konut sahiplerinin kullandıkları enerjilerin faturalarına ek maliyetler yansıyarak, konut sahiplerinin bütçelerinin zorlanmasına yol açar. Ayrıca ticari birimler için de ruhsat alınması söz konusu olamaz. Bu durum birçok binanın altında yer alan mağaza/dükkân gibi ticari birimlerin boş kalmasına ya da sadece belirli bir işletme türüne kiraya verilebilmesine neden olur.

İskân Sorgulama Nasıl Yapılır?

İskân sorgulama işlemi binanın bulunduğu ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzni birimlerinden gerçekleştirilir. Ayrıca e-Devlet üzerinden “Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) Verilmesi” sayfasından da İskân sorgulama işlemi yapılabilmektedir. İskân sorgulaması yapmadan önce iki ana noktayı göz önüne almakta fayda vardır: Bunlardan biri binanızın ruhsat süresinin dolmamış olması ve binanın belirtilen mevzuata uyacak şekilde hayata geçirilmiş olması gerekmektedir.

İskân Alındıktan Sonra Tapu Değişimi Nasıl Yapılır?

İskân işlemi sırasında belediyelerin iskân alım işlemini Tapu Kadastroya bildirmesi, Tapu Müdürlüğünün de kendi kayıtlarında gerekli güncellemeleri yapması gerekir. İskân alınmadan önce her tapuda “Tapunun Cinsi” kısmı, Tapu Dairesi Kat Mülkiyeti kütüğünde “arsa” olarak görünür. İskân alındıktan sonra ise bu kısım değiştirilerek “bina” olarak yazılır. Bu işlemler sonrasında bağımsız bölümün sahibi olan bireyler kendi konularının ya da dükkanlarının kat mülkiyeti tapusuna sahip olabilirler.

İskân ile İlgili Karşılaşılabilecek Problemler

• Bir bina inşa edilirken onaylı projenin dışına çıkılırsa proje kapsamına girmeyen alanlar yıkılmadığı sürece iskân alınması mümkün değildir.
• İskânın müteahhit tarafından alınacağın kararlaştırılmasına rağmen müteahhit iskânı almazsa bu durumda arsa sahibi müteahhide dava açma hakkına sahiptir.
• İş yeri olarak belirtilen alanların iskânlı olması çok önemlidir. Kiralanan işyeri iskânlı değilse bu yapı ayıplı sayılır ve kiracısı kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olur.
• İskânı olmayan binalar için kredi çekilmek istediğinde bankalar kredi işlemlerinde sorun çıkarabilir.
• Bina belirtilen projeye uygun bir şekilde yapılıp iskânı alınmazsa, mülkün kat irtifak tapusu, kat mülkiyet tapusuna dönüştürülemez.