Izinsiz Yapı Cezası

GİRİŞ

Ruhsatsız (kaçak) veya ruhsata aykırı olarak yapılan yapılar nedeniyle verilecek idari para cezalarının esasları sayılı İmar Kanunu’nun maddesinde düzenlenmiştir.

İmar Kanunu’nun maddenin 2. fıkrasında;

• Yapının sahibine,
• Yapı müteahhidine ve
• Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere imar para cezası verilebileceği düzenlenmiştir.

İmar Para Cezası Yazı Serisinin bu bölümünde, Danıştay kararları esas alınarak, imar para cezasının muhatabının hatalı olarak belirlenmesinden kaynaklı iptal sebepleri üzerinde durulacaktır.

I- YAPI SAHİ KİMDİR?

En basit tanımlamayla “Yapı Sahibi”, ruhsatsız yapıyı veya ruhsata aykırılığı yapan kişidir.

Anayasa Mahkemesinin tarihli ve Başvuru Numarası: / sayılı kararında yapı sahibi ; “Anayasa Mahkemesinin somut olaydaki idari para cezasının kanuni dayanağı olan sayılı Kanun'un maddesinin itiraz yoluyla iptali istemine ilişkin kararında ve Danıştayın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere yapı sahibi ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir (bkz. §§ 28,29). Yine bu kararlarda, idarelerce gerekli araştırma yapılarak mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine para cezası verilmesinin kanunun amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı vurgulanmıştır.”  şeklinde ifade edilmiştir.

Danıştay 14 Dairesinin tarihli ve E/, K/ sayılı kararında da; “Cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca, sayılı İmar Kanunu'nun maddesine göre verilecek olan para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi adına, bir başka ifade ile yapı sahibi adına verilmesi gerekmektedir. Yapı sahibinin ise her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olması zorunlu olmadığından, ruhsatsız yapıyı yapan kişinin taşınmaz malikinden farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda, taşınmaz malikiadına değil, yapıyıyapan adınapara cezası verilmesigerekmektedir.” ifadelerine yer verilmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu kararında “idarelerce gerekli araştırma yapılarak mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine para cezası verilmesinin kanunun amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı” belirtilmiş ise de, idareye yüklenen bu araştırma yükümlülüğü Danıştay içtihatlarında katı bir şekilde yorumlanmamaktadır. Somut olayın özelliğine göre ruhsatsız yapıyı veya aykırılığı kimin yaptığına ilişkin ispat sorumluluğunun bazı durumlarda belediyelerin, bazı durumlarda ise bu aykırılıkları yapmadığını iddia edenr ait olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle, imara aykırılıktan yapı sahibi olarak kimin sorumlu olacağını her olaya göre ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan ruhsatlı binada imara aykırı kısımlar varsa, arsa sahiplerine para cezası verilemez.

“Bu durumda; yukarıda bahsedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre "ruhsata aykırılıkları yapan" kişi olan yüklenici firma, imar para cezasının muhatabı olacağından, bu hususta araştırma yapılarak ona göre para cezası tesis edilmesi gerekirken, arsa sahibi davacılar adına para cezası verilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.” (Danıştay Dairesi, tarih ve E/, K/ sayılı kararı)

2. Yapının ilk inşa edildiği aşamadan kaynaklanan aykırılıklar nedeniyle, sonradan bağımsız bölüm satın alan kişilere para cezası verilemez.

“Bu durumda; dava konusu aykırılıkların yapım aşamasında meydana geldiği, sonradan proje ve eklerine aykırı ilave niteliği taşımadığı ve yapıyı sonradan satın alan davacının olayda herhangi bir dahlinin olmadığı bilgisi karşısında, davacının bu aykırılıklardan sorumlu tutulamayacağı ayrıca bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu bu nedenle davacıya para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık, temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Danıştay D., E. / K. / T. )

3. Sonradan yapılması mümkün olan ruhsata aykırılıklar nedeniyle, kural olarak tespit tarihinde malik olan kişiye para cezası verilebilir. Böyle bir durumda, ruhsata aykırılığın kendisi tarafından yapılmadığını iddia eden kişi bunu ispatlamak zorundadır.

“Yukarıda yer verilen hükümler uyarınca, davalı idarece, dava konusu taşınmazda ruhsatlı projesine aykırı imalatlar yapıldığının tarihli, 84/19 Sayılı yapı tatil tutanağıyla usulüne uygun olarak tespit edildiği; dava konusu imalatların kendilerince yapılmadığını iddia eden davacıların ise, bu iddialarını somut olarak ortaya koyan bilgi ve belgeleri dosyaya ibraz edemedikleri dikkate alındığında, dava konusu idare para cezasının mevzuata uygun olarak verilip verilmediğinin incelenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu itibarla, dava konusu işlemin cezaların şahsiliği ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Danıştay 6. Dairesi, E. /, K. / T. )

4. Sonradan yapılması mümkün olan ruhsata aykırılıklarda, tespit tarihinde malik olan kişi aykırılığı kendisinin yapmadığını, satın aldığı tarihte aykırılığın mevcut olduğunu ispatlarsa, bu kişiye ceza verilemez.

“Uyuşmazlık konusu olayda, yapının maliki olan davacının, dava konusu taşınmazı tarihinde konut kredisi kullanmak suretiyle satın aldığı, banka tarafından düzenlenen tarihli ekspertiz raporunda, kat irtifakı tapulu 5 nolu bağımsız bölümde yapı tatil zaptı ile tespit edilen onaylı projesine aykırı olarak yapılan ilave kapalı alanların ayrıntılı olarak belirtildiği, ilaveler neticesinde yaklaşık brüt m²'lik dairenin, yaklaşık m² brüt alanlı hale getirildiğine ilişkin tespitlerin bulunduğu anlaşılmaktadır.

…

Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, para cezasına konu yapıların kim ya da kimler tarafından yapıldığı tespit edilerek, gerçek yapı sahibi ya da sahipleri adına para cezası verilmesinin gerektiği, söz konusu ruhsata aykırılıkların davacının yapıyı satın aldığı tarihten önce de mevcut olduğu, söz konusu yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacının bu aykırılıklardan sorumluluğunun bulunmadığı, bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu dikkate alındığında, davacıya para cezası verilmesine ilişkin 14/01/ günlü, /98 sayılı dava konusu encümen kararında hukuka uyarlık bulunmadığından İdare Mahkemesi kararının bu kısmında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay Kararı - D., E. / K. / T. )

5. Müteahhidin ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapmasına rıza gösteren arsa sahibine para cezası verilebilir. Fakat, ruhsatsız binadan sonradan daire (arsa hissesi) satın alan kişilere para cezası verilemez.

"Dosyanın incelenmesinden; dava konusu taşınmaz üzerinde davalı idare teknik elemanlarınca yapılan denetimde; ruhsatsız olarak zemin+7 normal katlı yapı yapıldığının günlü yapı tatil tutanağı ile tespit edildiği ve sayılı İmar Kanununun maddesi uyarınca para cezası verilmesine ilişkin gün ve sayılı encümen kararının tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Olayda; arsa sahibi olan davacılardan K2 ile müteahhit K10 arasında tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9 tarafından yapının bağımsız bölümlerinin satın alındığı görülmektedir.

Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, para cezasına konu yapıların kim ya da kimler tarafından yapıldığı tespit edilerek, gerçek yapı sahibi ya da sahipleri adına para cezası verilmesinin gerektiği, dava konusu aykırılıklardan müteahhidin ve arsa sahibinin sorumlu olduğu, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9'ın bu aykırılıklardan sorumluluğunun bulunmadığı, bu durumun cezaların şahsiliği ilkesinin de bir gereği olduğu dikkate alındığında, davacılardan K3, K4, K5, K6, K7, K8 ve K9'a para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık, para cezasının reddine ilişkin kararın anılan davacılara ilişkin kısmında ise hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay Dairesi, tarih ve E/, K/ sayılı kararı)

6. Ruhsatsız yapı satın alan kişiye, satın alma tarihinden önce yapılan kısımlar için para cezası verilemez.

“Bu durumda; suç ve cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca, idarece davacının satın aldığı tarihte taşınmazda bulunan yapı ile daha sonra davacı tarafından yapılan ilave kısımlar tespit edilerek davacıya yalnızca bu kısımlar üzerinden para cezası verilmesi gerekirken, böyle bir inceleme yapılmaksızın davacı adına ruhsatsız yapının tamamı üzerinden hesaplanarak verilen para cezasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Danıştay D., E. / K. / T. )

7. Mirasçılara, kendilerinin yapmadıkları kısımlar nedeniyle para cezası verilemez.

“…yapı tatil tutanağına konu edilen ruhsatsız yapılardan zemin + 2 normal katlı yapının tarihinde vefat eden muris Nurettin Erken'in sağlığında zaten var olduğu, çelik çatı imalatının ise taşınmazın mirasen davacılara intikal ettiği dönemde yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda, davacıların yapı sahibi sıfatına haiz olmadığı anlaşılan zemin + 2 normal katlı ana yapıyı da kapsayacak şekilde hesaplama yapılmak suretiyle verilen idari para cezasına ilişkin belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” İstanbul BİM, 5. İDD, E. / K. / T.

8. Malik ile kiracı arasındaki sözleşmede, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde varsa, malike para cezası verilemez.

“ … davacılar ile … Gıda San. ve Tic. A.Ş. arasında tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, tarihli kira sözleşmesine ek protokolde ise; kiralanan binanın kiralama amacına uygun kullanıma elverişli olmadığından dolayı mal sahipleri ve kiracının anlaşarak mevcut binayı yıkıp yerine yeni bina yapmaya karar verdikleri, … Gıda San. Ve Tic. A.Ş.'nin müteahhit olarak mevcut binayı yıkarak yerine imar durumuna ve kiralama amacına uygun hazırlanacak projeye göre yeni bir binanın inşa edeceği, binanın yıkılması ve projeye uygun yeniden yapım harcamaları ve tüm bu işlerin takibinin kiracı tarafından yapılacağının kurala bağlandığı, yapıya tarihinde yapı kullanma izni verildiği, bu tarihten sonra kiracı … Gıda San. ve Tic. A.Ş.'nin yapıyı, sağlık merkezi, güzellik salonu olarak alt kiraya verdiği, son olarak tarihli kira sözleşmesiyle yapının bodrum kat+zemin kat+funduszeue.infoını pastane olarak alt kiraya verdiği, tarihli kira sözleşmesinde, alt kiracının taşınmazı yeni yapılmış (kaplama, zemin döşemesi, tesisat ve kış bahçesi) kiralama amacına uygun olarak teslim aldığının belirtildiği görülmektedir.

Bu durumda; "ruhsata aykırılıkları yapan" kişinin imar para cezasının muhatabı olacağından ve ruhsata aykırılıkları yapanın müteahhidi ve kiracısı olduğu anlaşıldığından, davacıya maliki olduğu taşınmaz üzerinde ruhsata aykırı yapı yapıldığından bahisle verilen para cezasında, "Cezaların Şahsiliği" ilkesi açısından hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” (Danıştay Dairesi, tarih ve E/, K/ sayılı kararı)

Birden çok hisseli parsellerde veya birden çok daireden oluşan binalarda, para cezasının muhatabının net bir şekilde encümen kararında gösterilmesi gerekir.

“Bu durumda; cezaların şahsiliği ilkesi gereği ruhsatsız yapıyı yapanın açık ve net olarak belirlenmesi ve yapıyı yapana para cezası verilmesi ve para cezası miktarının yapı sahiplerinin hissesi oranında bir saptama yapılması suretiyle hesaplanması gerekirken, hisseleri oranında bir saptama yapılmaksızın aykırı yapının tamamı üzerinden ve kimden hangi oranda tahsil edileceği belirtilmeden tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından, aksi yöndeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay Dairesinin tarihli ve E/, K/ sayılı kararı)

II- YAPI MÜTEAHHİDİ

Yapı müteahhidi de tıpkı yapı sahibi gibi imara aykırılık nedeniyle cezalandırılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yapı sahibi ve müteahhidi aynı kişi veya şirketse, bu kişi veya şirkete hem yapı sahibi hem de yapı müteahhidi sıfatıyla iki defa para cezası verilemez.

"Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı yapılması ve yapı sahibi ve müteahhidinin aynı kişi olması durumunda, eylemin tek olduğu dikkate alındığında; Sayılı İmar Kanununun maddesi uyarınca belirlenecek para cezasının aynı kişiye iki ayrı sıfatından dolayı iki kez verilebileceğinin kabulü, aynı kişinin bir eylem nedeniyle iki kez cezalandırılması sonucunu doğuracağından, mükerrer cezalandırmaya yol açacak bu durumun hakkaniyete ve başta "ne bis in idem" ilkesi olmak üzere hukukun genel ilkelerine uygun olacağından söz edilmesi olanaklı olmadığından, böyle bir durumda maddede öngörülen cezanın, yapı sahibi ve müteahhidi olan kişiye bir kez uygulanması gerekmektedir.” (Danıştay Dairesi, tarih ve E/, K/ sayılı kararı)

III- FENNİ MESUL

1. Yapı denetim şirketi “fenni mesul” değildir. Bu nedenle, yapı denetim şirketine İmar Kanunu’nun maddesi uyarınca para cezası verilemez.

“Uyuşmazlıkta; yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine göre bir yapı denetim şirketinin görev ve sorumlulukları ile uygulanacak idari yaptırımların sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun maddelerinde düzenlendiği, sayılı İmar Kanununda düzenlenen fenni mesullük yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı, dolayısıyla söz konusu inşaatın ruhsat ve eklerine aykırı yapılmasından davacı yapı denetim kuruluşunun fenni mesul olarak sorumlu tutulamayacağı sonucuna varılmıştır.

Bu durumda, davalı idarenin, uyuşmazlığa konu yapının ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığından bahisle davacı şirkete yapı denetim kuruluşu (fenni mesul) sıfatı nedeniyle sayılı İmar Kanununun maddesi uyarınca imar para cezası verilmesine ilişkin günlü, sayılı işleminde hukuka uyarlık, aksi yöndeki temyize konu para cezasının ,58 TL'lik kısmı yönünden davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.” Danıştay Kararı - D., E. / K. / T. ,; D., E. / K. / T. ; Danıştay 6. Dairesi, E/, K/ T. )

2. Fenni mesule sadece kendi uzmanlık alanındaki imara aykırılıklar nedeniyle para cezası verilebilir.

“Bu durumda; yapıda ruhsata aykırı ilaveler yapıldığının tespiti üzerine dava konusu işlemle fenni mesullere para cezası verilmesine karar verilmiş ise de; söz konusu fenni mesullerin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için kendi uzmanlık alanları ile ilgili denetim faaliyetini yerine getirmediklerine veya imara aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmediklerine ilişkin somut tespitin bulunması gerektiğinden, yapıda tespit edilen imara aykırı durumun davacı fenni mesullerin uzmanlık alanı ile ilgili olup olmadığı, bu hususa ilişkin denetim faaliyetinin veya bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğine ilişkin yeterli tespit bulunup bulunmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmekte iken, eksik inceleme sonucu verilen temyize konu İdare Mahkemesi kararının bu kısmında da hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay Dairesi, E. /, K. /, T. )

SONUÇ

İmar para cezasının uygulanmasında cezanın muhatabının kim olacağının doğru olarak belirlenmesi “cezaların şahsiliği” ilkesinin bir gereğidir. Bu nedenle, tapuda malik olmak imar para cezası verilebilmesi için tek başına yeterli bir kriter değildir.

Yukarıda aktardığımız Danıştay içtihatlarından da anlaşılacağı üzere, cezanın muhatabının kim olduğu her somut olayın özelliğine göre ayrı ayrı belirlenmelidir. Bu noktada, “cezaların şahsiliği” ilkesi çerçevesinde belirlenen ve yukarıda saydığımız esaslara aykırı olarak verilen para cezaları hukuka aykırı olacaktır. İmar para cezasının iptali istemiyle açılan davalarda, cezanın muhatabının yanlış belirlenmesi en önemli iptal sebeplerindendir.