Kiracı Çıkarma Yöntemleri

Eski kirac&#;lar, yeni kirac&#;lara göre daha uygun ödeme yap&#;yor. Ev sahibinin, kirac&#;y&#; iste&#;e göre evden ç&#;karma hakk&#; bulunmuyor ancak baz&#; durumlarda, kirac&#; yasal yollarla evden ç&#;kar&#;labilir. Bu noktay&#; bilip, dikkatli olmak gerekiyor. &#;&#;te tüm detaylar

BU DETAYA D&#;KKAT!

Kirac&#;lar&#;n kiray&#; vakti geldi&#;inde ödemesi gerekiyor. Kiralar vaktinde ödenmezse ev sahibi ekstra ödeme talep edemez ancak kirac&#;y&#; tahliye etmek için dava açabilir.

Kirac&#;n&#;n kiray&#; ayn&#; y&#;l içinde iki defa geciktirmesi ve ev sahibinin de iki defa ihtar göndermesi durumunda ev sahibinin dava açmaya hakk&#; oluyor.

10 YIL SONRA TAHL&#;YE

Kirac&#; evde 10 y&#;l boyunca kalm&#;&#;sa, ev sahibi kirac&#;y&#; yasal olarak tahliye edebilir. Sözle&#;me bitiminden 3 ay evvel, ev sahibinin kirac&#;ya bu durumu bildirmesi gerekiyor. Bu durumda ev sahibi, kirac&#;n&#;n tutaca&#;&#; yeni ev için emlakç&#; komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemelidir.

Ayr&#;ca kirac&#;n&#;n ya da e&#;inin ayn&#; belediye içinde kendine ait evi varsa, ev sahibi kirac&#;ya tahliye davas&#; açabiliyor. Tahliye davas&#;n&#;n, kira sözle&#;mesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde aç&#;lmas&#; gerekiyor.

ANASAYFAYA DÖNMEK &#;Ç&#;N TIKLAYINIZ

"BU DURUM BİRKAÇ AYDIR ARTTI"

Hesap kapatma örneklerinin birkaç aydır çok fazla yaşandığının altını çizen Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, “Öncelikle ev sahibinin iyi niyetli olmayacağını belirtmek gerekli. Ev sahibinin mahkemeye başvurması halinde mahkeme tarafından ev sahibinin iddiaları geçerli sayılmayabilir. Ancak burada önemli olan kiracının kira borcunu ödemeye niyetli olduğunu kanıtlaması ve bunun için hukuki adımları atmış olması” dedi.

Kısa, şöyle devam etti:

“Ev sahibinin sözleşmede yazan banka hesabını kapatması halinde yeni banka hesabını kiracısına bildirmesi gerekiyor. Aksi takdirde kiracı bunu mahkemeden talep edebilir. Bu gibi hususlar elbette somut olaya göre belirlenebilecek. Bu halde mahkeme, gerçekten ev sahibinin gerekli hususları yerine getirip getirmediğine bakacak ve kiracının kira ödemelerini isteği dışında ödeyememesi hali var mı araştıracak.”

"KİRACI PTT YOLUYLA ÜCRETİNİ GÖNDEREBİLİR"

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise, böylesi bir durumda yapılması gereken yöntemlerden birinin PTT yoluyla ‘konutta ödemeli’ olarak kira bedelinin gönderilmesi olduğunu söyledi.

Ancak Kiraz, mal sahibi eğer bu bedeli almaz ve bir aylık süre geçerse kiracının temerrüdü oluşacağına yani kişinin borçlanmış olacağına dikkat çekti:

“Bu nedenle eğer ev sahibinin kötü niyetli bir şekilde kiracısını temerrüde düşürüp tahliye etmek istemesi için banka hesabını kapatmak istemesi halinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak ‘ödeme yeri tayini’ istenmeli ve kiralar mahkeme tarafından mal sahibi adına açılacak olan bu hesaba yatırılmalı. Mal sahibi bu sırada kira borcu ödenmediği iddiası ile icra takibi yaparsa kiracı itirazında bu durumu mutlaka belirtmeli. İtirazın iptali konusunda yetki, icra mahkemesinde değil, sulh hukuk mahkemesinde olur.”

Ümit Yasin Kısa, bu noktada çok önemli bir uyarıda bulundu:

“Eğer kiracı, kiranın ödendiği hesabın kapatılmasından sonra uzun bir süre hiçbir adım atmamışsa ve sonrasında hesabın kapatıldığını fark etmediğini beyan ediyorsa, mahkeme bu durumun hayatın olağan akışına uygun olmayacağı değerlendirmesinde bulunabilir. Yani kiracının kusurlu olduğuna hükmedebilir. Bu nedenle kiracıların ödemelerini dikkatli bir şekilde yapmalarında fayda var.”

KİRACI MAĞDUR EDİLDİĞİ İÇİN EV SAHİBİ HAKKINDA ŞİKAYETÇİ OLABİLİR Mİ?

Konunun mahkemeye taşınmasıyla ardından sorunun çözüme kavuşmasının ardından kiracı, ev sahibi tarafından mağdur edilmek istendiği için şikayetçi olabilir mi?

Ali Güvenç Kiraz, bu soruya, “Mal sahibi ve kiracının sözleşme süresince taşınmazla ilgili taşınmazı sözleşmeye uygun tutmak ve kullanmak sorumlulukları var. Mal sahibinin gerçekten de hangi nedenle yapıldığı belli olması mümkün olmayan hesap kapatması bir suç değil” cevabını verdi.

Kiraz, konuya dair şu bilgileri paylaştı:

“Kiracı mal sahibine karşı bir şikâyette bulunamaz. Kiracı ve mal sahibi arasındaki sözleşme ilişkisinin şikâyete konu olabilmesi için tehdit, hakaret, darp ve haneye tecavüz gibi durumların oluşması gerekli. Banka hesabının kapatılması kötü niyetli bir davranış olarak görülebilir ancak suç değildir.”

Ümit Yasin Kısa ise, kiracının bu süreç nedeniyle uğradığı zararlar, mahkeme masrafları ve somut olaya göre manevi zararlarına ilişkin dava hakkının olduğuna dair önemli bir detayın altını çizdi.

"İKİ TARAFIN DA RIZASI VARSA BEDEL KARŞILIĞI TAHLİYEYE ENGEL YOK"

Bir yıl boyunca yüzde 25’ten fazla zam yapamayacak olan ev sahipleri, kiracılarına ‘para vererek’ evden çıkarmanın yolunu deniyor. Örneğin, kiracısının taşınma masraflarını ve birkaç aylık kira bedelini karşılayıp evi boşaltmalarını teklif ediyorlar.

Böylelikle evini iki-üç kat daha fazla bedelle kiraya vermenin yolu açılmış oluyor. Fakat evden çıkmak istemeyen kiracılar, ısrarcı ev sahiplerinin arama ve mesajlarına maruz kalıyor. Peki bu durumda nasıl bir yol izlenmeli?

“Kiracı ile ev sahibinin kendi aralarında yaptıkları bir pazarlık sonucunda kiracının belirli kazanımlar karşılığında konuttan çıkması üzerine anlaşmalarında bir engel bulunmuyor” diyen Ümit Yasin Kısa, “Burada önemli olan husus, iki tarafın da buna rıza göstermesi ve üzerinde özgür iradeleriyle anlaşmaları” dedi.

Fakat Kısa, eğer kiracı bu durumu kabul etmiyor ve ev sahibi ısrarını sürdürüyorsa kiracının mahkeme yoluna başvurabildiğini vurguladı:

“Kiracı, ev sahibi tarafından bu konu hakkında ısrarlı rahatsız ediliyorsa ve kişisel huzuru bozuluyorsa ev sahibi hakkında konutuna, okuluna ve işyerine yaklaşmaması, kendisini iletişim araçlarıyla veya sair surette rahatsız etmemesi gibi önleyici tedbir kararlarını mahkemeden isteyebilir. Bu kararlara uyulmaması halinde kişi hakkında zorlama hapsine karar verilebilir.”

"'FATURA DÂHİL' ÇOK TEHLİKELİ BİR KİRALAMA SİSTEMİ"

Son dönemde kiralık ev ilanlarında ‘fatura dâhil’ ifadesi dikkat çekiyor. Ev sahipleri abonelikleri kendi adına tutuyor ve ödenmediği zaman tahliye ya da zam baskısı yapıyor.

İstediği tarihte evden çıkmayan ya da istediği oranda zam yapmayan kiracının elektriğini, suyunu kesen mülk sahipleri, mağduriyet yaratıyor. Bu durumda kiracılar, nelere dikkat etmeli?

Fatura dâhil kiralamanın çok tehlikeli bir kiralama sistemi olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, bu durumun günlük kiralama modelinden entegre edildiğine vurgu yaparak şu bilgileri paylaştı:

“Günlük kiralamada nasıl bir gün ya da bir hafta kalıp sonra tahliye etmediğinizde hemen mal sahibi müdahale edip sizi çıkartabilir burada da aynı yol deneniyor. İşte bu nedenle kira sözleşmesi yaparken bir nüshası ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) belgesi mutlaka alınmalı. En önemlisi abonelikler, kiracı tarafından açılmalı. Aksi halde bütün her şey mal sahibi elinde olacak.”

A. Giriş

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Bu sözleşme uyarınca kiraya veren kira konusu malı kiracının kullanımına ve ondan yararlanmasına elverişli şekilde teslim etme, kiracının da kira konusu malın kullanımı karşılığında kira bedeli ödeme borcu bulunmaktadır.[1] Kira ilişkisi sona erene kadar, bu asli borçların karşılıklı olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiralananın boşaltılması yani kiracının tahliyesi meselesi gündeme gelmektedir. Kiracının tahliyesi, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilebilmektedir.

İşbu bilgi bülteninde; öncelikle kiracının bildirim yoluyla tahliyesi, daha sonra da dava yoluyla tahliye hakkında bilgi verilecektir.

B. Bildirim Yolu ile Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir. Taraflar, kiraya veren tarafından yapılacak yazılı fesih bildiriminin 3 aydan daha da önce yapılması şartını kararlaştırabilirler.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Kiraya verenin ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmiştir.[2]

B     10 Yıllık Sürenin Kapsamı

Kiraya veren açısından geçerli olan yukarıda bahsedilen 10 yıllık sürenin ne zaman başlayıp ne zaman biteceğinin tespit edilmesi önem teşkil etmektedir. Kanunda açıkça ‘10 yıllık uzama süresi’ dendiği için bu süre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bittikten sonra başlamaktadır. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirerek kiracıyı tahliye ettirebileceği vakit ise, 10 yılın bitmesinin ardından yenilenen yılın sonuna karşılık gelmektedir. Bir örnekle konuyu netleştirmek gerekirse; taraflar arasında Ocak ’de 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalandığını varsayalım. Kiracı tarafından feshedilmediği takdirde bu sözleşme, Ocak ’te bir yıllığına kendiliğinden yenilenecektir. Böylece başlayan 10 yıllık uzama süresi, Ocak ’te tamamlanacaktır. Ardından kiracı hala çıkmak istemiyorsa kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzayacak ve Ocak ’dan 3 ay önce, Ekim ’te kiraya veren tarafından yazılı fesih bildirimi ile kiracının tahliyesi istenebilecektir.Kısaca; söz konusu süre, “Kira sözleşmesi süresi + 10 yıl + 1 yıl” şeklindedir. Kiraya veren, haklı bir sebebi olmadığı ve kiracı istemediği sürece bu süreler geçmeden kiralananın tahliye edilmesini isteyemez.

B     Fesih Bildirimi

Fesih bildiriminde herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmemektedir. Ancak fesih bildirimi yazılı olarak yapılmadıkça geçerli kabul edilmemektedir. Yazılı fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı tahliye etmekte direnirse, icra takibi yolu ile tahliye söz konusu olmaktadır. Takip yolu ilamlı icra veya ilamsız icra şeklinde gerçekleştirilebilmektedir. İlamlı icra takibinin bir mahkeme ilamına dayandırılması gerekirken, ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi doğrudan İcra Müdürlüğü aracılığıyla sağlanabilmektedir.

C. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

İlamsız icra takibi yoluyla tahliye, herhangi bir dava açmadan icra müdürlüğüne başvurmak ve gerekli şartları sağlamak koşuluyla tahliyedir.[3] Bu koşullar, alacaklı kiraya veren ile borçlu kiracı arasında bir kira ilişkisinin bulunması ve kira alacağının muaccel hale gelmesidir. Kiracıya bir ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde bu ödeme emrine itiraz edebilmektedir. İtiraz herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak kiracı itiraz etmese de bu takibe başka türlü karşılık verebilmektedir. Kiracının ödeme yapması için verilecek, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre ile kiracı, tahliyeden kurtulabilmektedir.

D. Tahliye Davası ve Hukuki Niteliği

Tahliye, kira ilişkisinin dava yoluyla sona ermesidir. Bu sona erme biçiminde kiracının yararı göz önünde tutulmaktadır[4] Tahliye sebeplerinin genişletilmesi veya kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaklanmıştır. Taraflar yeni dava sebepleri geliştiremez ancak şartları varsa olağanüstü fesih sebeplerine başvurabilmektedir.

D     Tahliye Sebepleri

• Kiraya veren, kiracısını tahliye ettirebilmesi için bazı geçerli sebepler sunmak zorundadır. Bu sebepler; kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden imar ve inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin mevcut konutu şeklinde sıralanabilir.
• Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliyesi yoluna gidebilmek için gerekli temel şartları; kendisinin, eşinin, altsoyu ve üstsoyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birisinin konut ve çatılı işyeri ihtiyacının bulunması ve ihtiyacın gerçek ve samimi olması şeklinde sıralamak mümkündür.[5] Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyenin koşulları da böyledir.
• Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için; kiralananın yıktırılıp yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve yapılacak bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmektedir.
• Bazı durumlarda kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilmektedir. Uygulamada “yazılı tahliye taahhüdü” olarak adlandırılan bu taahhütname ile tahliyenin mümkün olması için; kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı taahhüt edilmiş olması, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmanın yazılı olarak üstlenilmiş ve buna rağmen boşaltılmamış olması ve kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması gerekmektedir.[6]
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi için, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi, ihtarların haklı ve yazılı olması gerekmektedir. İhtarın haklı olabilmesi için kiranın muaccel olması ve ihtarın da muacceliyetten sonra gönderilmesi lazımdır.
• Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun olması, bu konutun kiralanan ile aynı ilçe, belde belediye sınırları içerisinde olması ve ayrıca bu sınırlar dahilindeki konutun kiracı ve birlikte yaşadığı eşi için oturmaya elverişli olması ile kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olduğunu bilmemesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.[7]

D     Tahliye Usulü

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Tahliye davasının davalısı kiracı iken; davacısı kiraya veren, malik veya yeni malik olabilmektedir. Bunların yanında, intifa ve sükna hakkı sahiplerinin veya diğer kat maliklerinin de kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Tahliye davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Bu ihtarname; yerel hükümlere tabi sözleşmede 10 gün konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün ödeme süresi verilmesini, kira bedelinin nereye ve hangi hesaba yatırılması gerektiğini, ödeme süresi içinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshiyle tahliye davası açılacağı hususlarını ve istenilebilir hale gelen ay isimlerinin ve kira bedellerini içermesi gerekmektedir.[8]

E. Sonuç

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kiracı tarafından veya kiraya veren, malik, yeni malik, sınırlı ayni hak sahibi ya da kat maliki tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Bildirim veya dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralananın boşaltılması ‘kiracının tahliyesi’ olarak adlandırılmaktadır. İşbu bilgi bülteninde kiracının tahliyesinin hukuki ve usuli boyutu detaylı olarak anlatılmış olup, gerekli görülmesi durumunda avukat yardımından yararlanmak, tahliye sürecinde haklarınızın korunması açısından önemlidir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Bkz: İcra ve İflas Kanunu’na Göre Kira ve Tahliye, Ahmet Cemal RUHİ/Canan RUHİ, , s.

[2]  Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Erme Halleri, Av. Mehmet ÖZTÜRK, DEÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı, s.

[3] Talih, U. Y. A. R. Kiralanan Taşınmazın ‘Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)’Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi. Ankara Barosu Dergisi, (1),

[4] TBK m “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.”

[5] Bkz: Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Burcu SIRATAŞ, , s.

[6] Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Erhan GÜNAY, , s.

[7] Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Burcu SIRATAŞ, , s.

[8] Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları, İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği, funduszeue.info  (Son erişim Tarihi: )

Sanayinin gelişmesiyle birlikte kentleşme adı altında ikamet edecek bir ev arayışı sorunu gündeme gelmiştir. Bireylerin çalıştıkları iş yerleri, memuriyet, ailenin ikamet ettiği yer, okulun bulunduğu yer, sosyal hayatın yoğunluğu vb. sebeplerle ikamet edilen yerin yıllar içinde değişiklik göstermesi mümkündür. Bu sebeple toplumun yüksek bir oranı kiraladıkları evlerde ikamet etmektedir. Esas olan kararlaştırılan kira bedelinin kiracı tarafından zamanında ödenmesidir. Ancak kiracının kira bedelini uzun süre ödemediği veya sürekli olarak kirayı geciktirdiği durumlarda kiracının tahliyesi ve kiracı nasıl çıkarılır sorunsalı söz konusu olabilmektedir. 

En hızlı şekilde kiracı nasıl çıkarılır diye soruyorsanız eğer cevabı hukuki yollara başvurmaktır. Bu süreçte alanında uzman bir avukata vekalet vererek uygun hukuki yolların başlatılması önemlidir. Herhangi bir ev sahibinin bu hukuki işlemleri tek başına gerçekleştirmesi oldukça zordur. Kiracınızla aranızda kira sözleşmesi olmayabilir veya tahliye taahhütnamesi imzalanmamış olabilir. Ayrıca kira herhangi bir banka değil de elden teslim etmek suretiyle ödeniyor olabilir. Bu ve bunun gibi birçok hukuki süreç alanında uzman avukatlarla kısa sürede çözülmektedir.

Taşınmazların tahliyesi borçlar kanunu ve sayılı kanunda düzenlenmiştir. Ev sahibinin kiracıyı evden zorla çıkarması daha büyük bir suçtur. Herhangi bir nedenle kirayı ödemeyen bir kiracıdan kiranın zorla alınması ‘kendiliğinden hak alma’ suçunu işlemenize neden olabilir. Ne şekilde olursa olsun kiracının olmadığı sırada taşınmaza gelerek anahtarı değiştirmek veya eve girmek konut dokunulmazlığını ihlal etmekle kalmayıp aynı zamanda hırsızlık suçuna da girebilir. Bu gibi durumlarda kesinlikle uzman bir avukat veya avukatları barındıran kuruluşlardan hizmet almak gerekir. Bu tarz konular ev sahiplerinin kendi yöntemlerini kullanmasıyla işlediğinde daha büyük sorunlar meydana gelebilmektedir. Peki hukuki yollarla kiracının tahliyesi nasıl olur?

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira ödenmesine karşın yine de kiracının evden çıkarılmak istendiği durumlar da olabilmektedir. Fakat kira ödemeyen bir kiracının tahliyesi nasıl olur diye soruyorsanız, öncelikle bilmeniz gereken ilamsız icra takibi yapabileceğinizdir. Kirayı ödemeyen kiracı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Hakkında ilamsız icra takibi çıkartılan kiracı, takibe icra dairesinde itiraz etmediğinde takip kesinleşir ve ev sahibi kiracının mallarını haciz ettirme ve sattırma hakkını elde eder. Hukuki yollarla tahliye ‘ihtarlı ödeme emri’ çıkarılarak kiracının tahliyesiyle birlikte ödenmeyen kiraları da ödemesi sağlanabilir. Bunun gibi can sıkıcı durumlarla boğuşmak istemiyorsanız alanında uzman avukat veya avukatları barındıran kuruluşlara vekalet vermek suretiyle kurtulabilirsiniz. En hızlı ve kesin çözüm, alanında uzman bir avukatla çalışmaktır. Bir hukuk bürosu veya bağımsız avukatlardan danışmanlık hizmeti alarak Kiracı nasıl çıkarılır? ve Kiracının tahliyesi nasıl olur? sorularına yanıt bulabilirsiniz.

Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kontratı bittiği halde evden çıkmayan kiracılar için kafalarda kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır? sorusu oluşuyor. Kiraya veren ev sahibi kira sözleşmesinde sona erdiği belli özellikte belgelerle ilamsız tahliye yolunu tercih etmektedir. 

Kiracı nasıl çıkarılır? sorusunu, araştırmadan kendi yöntemlerinizle zorla çözmeye çalışmanız sizi birçok suç işlemeye sürüklemektedir. Kiracının tahliyesi nasıl olur sorusunun cevabını öğrenmek alanında uzman avukatlardan danışmanlık hizmeti almakla mümkündür. İzlenecek yol haritasını ancak uzman avukatlar ve hukuk büroları göstermektedir.

Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalısınız?

Kiracının evden çıkmadığı, kira ödemelerini gereği gibi yerine getirmediği, yeni alınan evden kiracının çıkmayı reddettiği durumlar karşımıza çıkabiliyor. Ev sahiplerinin kiracıya oranla daha güçlü bir konumda olduğu görüşünden hareketle kiracıyı korunan Kanunlar da ev sahibinin “Çık.” demesini tahliye için yeterli kabul etmiyor. Ancak bir evi gelecek kiraya güvenerek kredi çekmek suretiyle satın alan ev sahibinin kredisini ödeyememesi, evde sürülen yaşam tarzı sebebiyle komşulardan sık sık uyarı alması vb. durumlar da söz konusu olabilmektedir. Bu durumlarda ev sahibinin haklı gerekçelerle kiracının evden çıkmasını isteyebileceği açıktır. Peki çıkmasını istediğiniz halde kiracı evden çıkmıyor ise ne yapmalısınız ?

Kiracı yapmış olduğunuz ihtarlara uymuyor ve evden çıkmıyorsa hukuki yola başvurarak tahliye davası açmanız gerekmektedir. Tahliye davası kiracıdan veya kiralayandan kaynaklanan sebeplerle açılabilen bir davadır. Borçlar Kanunu m. arasında öngörülen bu sebepler:

-Mülk sahibinin gereksinimi

-Yeniden inşa ve imar

-Yeni malikin gereksinimi

-Yazılı tahliye taahhüdü

-İki haklı ihtar

-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunmasıdır. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kiracının taahhütnamede kararlaştırılan tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı üstlendiği belgedir. Kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten bir ay içerisinde sona erdirebilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkarılması TBK. /1’de düzenlenmiştir. İlgili hükme göre tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından ve yazılı olarak yapılmış olması gerekir. Tahliye taahhüdünde tarih bulunmalı, kanuna veya ahlaka aykırı olmamalı ve kesinlikle bir tehdit sonucu olarak verilmemiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Belirtilen bu şartlara uygun olarak kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesine göre mülk sahibi kiracıyı çıkarabilir. 

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma icra yolu veya tahliye davası açmakla mümkündür. 

Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracı ile ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar kira sözleşmesine dayanarak çözüme kavuşturulmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı yapılması hukuken zorunlu olmasa da bir uyuşmazlık meydana geldiğinde sözleşme ispat anlamında güvence teşkil etmektedir. İmzalı bir belge mevcut olmadığı durumlarda çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu gündeme gelmektedir. 

Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için ev sahibinin ilk olarak kiracının o evde bir kira ilişkisine dayalı olarak ikamet ettiğini ispat etmesi gerekir. Kiracının düzenli olarak yaptığı kira ödemelerini mahkemeye sunmak kira ilişkisinin ispatı anlamında yeterli kabul edilebilecektir. Ancak kira ödemelerinin elden yapıldığı hallerde kiracılık sıfatının ispatı zorlaşmakta ve hatta imkansız hale gelebilmektedir. 

Ev sahibi kiralananda oturan kimsenin sözleşmesi olmasa da kiracı olduğunu ispatlayacak bir belgeye sahipse buna dayanarak tahliye davası açabilir. Böyle bir belgeye sahip değil ve kiracı olduğunu ispatlayamıyorsa kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi edinmelidir. Böylelikle sözleşmesi olmayan kiracının tapu belgesine dayanarak fuzuli işgal davası yoluyla kiralanandan tahliyesini talep edebilir. 

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün müdür?

Apartmanda imza toplanarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenen şartların varlığı halinde apartman sakinlerinin kiracının tahliyesi amacıyla hakimin müdahalesini istemesi mümkün olabilir.

Bir kiracının apartman sakinlerinin imza toplayarak kiralanandan çıkarılmak istenmesi genellikle kiracının apartmanda huzur ve sükunu bozması sebebiyle söz konusu olur. Yapılan ihtarlara rağmen gürültü yapmaya devam eden, ortak alanları veya alt katta bulunanların balkonlarını kirleten, apartmana yoğun kötü koku yayan, sürekli olarak duman, buğu, toz çıkaran veya sarsıntı yapan kiracılar hakkında tahliye talep edilebilmektedir. Mülk sahibinin kiracıyı kiralayandan çıkarmaması veya komşulardan gelen uyarılara kulak asmayıp “Ben kiramı alıyorum, gerisi beni ilgilendirmez.” demesi hallerinde apartman sakinleri hakimin müdahalesini isteyebilmektedir. 

KMK m’de “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” hükmü öngörülmüştür. Bu hüküm maddenin ikinci fıkrası uyarınca bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahipleri ile bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanacaktır. Kanunun maddesi ise bu kimselerden birinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle zarar gören kat maliklerinin mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilecekleri öngörülmüştür. 

Sonuç olarak bir rahatsız edici davranışları sebebiyle kiracının tahliye edilmesi apartmanda imza toplanarak mümkün değilse de hakimden rahatsız edici eylemlerin giderilmesi kararı vermesini talep etmeleri mümkün olacaktır. 

Topo Hukuk Bürosu uzman gayrimenkul hukuku avukatlarından hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için iletişim sayfasından bizlere ulaşabilirsiniz. Kiralanan taşınmazın tahliyesi hakkında sorularınız için sitemizde bulunan Avukata Sor hizmetinden faydalanabilirsiniz. 

Yayım tarihi: 11 Kas