Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişti

sayılı Kentsel Dönüşüm yasasının uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapıldı. 

21 Haziran Cuma günü yapılan değişikliğe ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Yaklaşık yedi yıl önce çıkarılan sayılı kanun sonrasında Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bina sayısı bin oldu. Yeni yönetmelik ile sınıflara ayrılan müteâhhitlerden teminat ya da tamamlanma sigortası talep edilecek. Rezerv alanlarda maliye görüşü alınmayacak. Üçte iki çoğunluk sonrasında kabul etmeyen hissedarların yerleri Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara hatta üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılabilecek. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi ise 36 aya kadar uzatılabilecek” dedi. 

“Tamamlanma oranına göre satış izni verilecek” 
Yeni düzenlemeye göre maketten istenildiği gibi satış yapılamayacağını da belirten Özelmacıklı “Müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine göre belirlenecek. İnşaatın tamamlanma oranını belirlendikten sonra, bu oranın yüzde 10’u altındaki oranda satış yapılabilecek. Bu düzenleme ile mağduriyetler de azalmış olacak” dedi. 

“Belediyeler sürece destek olmalı” 
Vatandaşlar tarafından şikâyet edilen yapılara ilişkin tespitlerde Belediyelerin sürece daha çok destek olmaları gerektiğini de belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Riskli yapılara ilişkin tespitler maliklerden isteniyor lakin verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya Belediye tarafından yapılır veya yaptırılır. Masrafları ise maliklerden tahsil edilir. Lakin belediyeler riskli yapı tespitleri için maliklere tebligat gönderiyor ve eğer bu incelemeyi yaptırmazsanız can ve mal güvenliği açısından meydana gelebilecek tüm olumsuzlukların bina maliklerine ait olduğu belirtiliyor. Bu doğru bir yaklaşım değil” diye konuştu. 

“Balyoz değil ada bazlı dönüşüm modeline geçilmeli” 
Avrupa’daki ilk örneklerdeki balyoz (yık-yap) anlayışı yerine ada bazlı dönüşüme daha çok ihtiyaç duyulduğunu ifade eden Özelmacıklı “Ülkemizde ilk kentsel dönüşüm örnekleri riskli yapılarda genel olarak az katlı olup, daha çok kat yapılabilir (imar hakkı olan) binalarda gerçekleştirildi. Bu nedenle asıl risk taşıyan ve çok katlı olan binalar yenilenmedi. Yeni dönemde ada bazlı yaşanabilir alanlara ihtiyaç duyuluyor. Özellikle riskli alanlarda yapılacak dönüşümlerin uzlaşma ile yapılıyor olması gerekiyor. Kentsel dönüşüm bakanlık, belediye, müteâhhit ve banka kontrolünde teminat ve sigorta kontrolleri ile sürdürülmeli. Değer tespitleri m2 bazlı yapılmalı. Kentsel dönüşümde imar hakkı transferi, TOKİ ve gayrimenkul sertifikaları ile takas imkânları getirilmeli” dedi.  

DUVAR- Kentsel dönü&#;ümde, yat&#;r&#;mc&#;n&#;n önünde engel kalmad&#;. Art&#;k tek tek binalarla u&#;ra&#;&#;lmayacak. Her bir binadan ayr&#; karot (beton kalitesini ölçen numune al&#;m&#;) olmayacak. Bakanlar Kurulu devreye girerek, belli bir bölgeyi ‘riskli alan’ ilan edebilecek. Böylece müteahhitlerin tasarlanan büyüklükte alanlar için proje geli&#;tirmeleri kolayla&#;acak. Bir bölgenin yüzde 65’i riskli ise ’ü kapsama al&#;nm&#;&#; olacak. Bu sayede tek tek bina sahiplerinin itiraz&#;n&#;n önüne geçilecek.

Leyla &#;lhan’&#;n Dünya gazetesindeki haberine göre, konut faizlerinde indirim ve taksit say&#;lar&#;nda art&#;&#;la canland&#;r&#;lmak istenen konut sektörüne bir destek de kentsel dönü&#;üm yönetmeli&#;i ile geldi. Yönetmelikle hali haz&#;rda bin binan&#;n dönü&#;üme girdi&#;i Türkiye’de kentsel dönü&#;ümü h&#;zland&#;r&#;c&#; ad&#;mlar at&#;ld&#;. Afet Riski Alt&#;ndaki Alanlar&#;n Dönü&#;türülmesi Hakk&#;ndaki say&#;l&#; Kanun’un Uygulama Yönetmeli&#;i’nde yap&#;lan de&#;i&#;iklikler 27 Ekim’de Resmi Gazete’de yay&#;nlanarak yürürlü&#;e girdi ve Bakanlar Kurulu kentsel dönü&#;ümde söz sahibi oldu. Bakanlar Kurulu, yap&#; stokunun yüzde 65’i depreme dayan&#;ks&#;z ve ruhsats&#;z olan bölgeleri “riskli alan” olarak belirleyecek. Böylece ada ve bölge bazl&#; dönü&#;ümlerin önü aç&#;ld&#;. Bu de&#;i&#;ikli&#;in özellikle binalar&#;n yüzde 60’&#; ruhsats&#;z oldu&#;u belirtilen &#;stanbul gibi metropollerde dönü&#;ümü h&#;zland&#;rmas&#; bekleniyor.

“Riskli alan” ilan&#;nda 15 bin metrekareden az olmamas&#;n&#; öngören s&#;n&#;r kald&#;r&#;ld&#;. Böylece daha büyük alanlar için proje geli&#;tirilebilecek. Riskli alanlardaki binalar&#;n kentsel dönü&#;üme aç&#;lmas&#;nda maliklerin aralar&#;nda anla&#;malar&#; beklenmeyecek. 2 ayl&#;k denetimlerden sonra y&#;kt&#;r&#;lmayan binalar kolluk kuvveti nezaretinde y&#;kt&#;r&#;lacak. Daha önce apartman ve sitelerde üçte iki ço&#;unlu&#;un anla&#;mas&#;n&#; beklemek gerekiyordu. Bu da anla&#;mazl&#;k halinde süreçleri uzat&#;yordu. Üçte iki ço&#;unlu&#;a &#;imdi alan bazl&#; bak&#;lacak. Bir bölgedeki binalar&#;n yüzde 65’i riskli ise yüzde ’ü için Riskli Bölge ilan&#; yap&#;lacak. Bu takdirde arsa pay&#;n&#; satarak ç&#;kmak isteyenlerde sat&#;&#; için binan&#;n y&#;k&#;lmas&#; &#;art&#; kald&#;r&#;ld&#;. Bu ki&#;ilere 15 günlük uyar&#; ihtarnamesi gönderilecek.

&#;mpo &#;mar Yönetim Kurulu Ba&#;kan&#; Hüseyin Oflaz, Bakanlar Kurulu’nun devre girmesinin dönü&#;ümü h&#;zland&#;r&#;c&#; etki yapaca&#;&#;n&#; söyledi. Eski sistemde binalardan tek tek karot al&#;narak riskli bina tespitinin yap&#;ld&#;&#;&#;n&#; anlatan Oflaz, “Bu da süreleri uzat&#;p maliyetleri yükselten bir uygulamayd&#;. Zaten bina ruhsats&#;zsa, iskans&#;zsa ve kaçak yap&#;ld&#;ysa numuneler de binan&#;n riskli oldu&#;unu ortaya koyuyordu. &#;imdi adadaki ya da bölgedeki binalar&#;n yüzde 65’inin yap&#; denetimine tabi tutulmad&#;&#;&#;, standartlara uygun malzeme ile yap&#;lmad&#;&#;&#; anla&#;&#;ld&#;&#;&#;nda Bakanlar Kurulu karar&#; ile riskli alan ilan edilecek. &#;stanbul’un yüzde 60’&#; kaçak. Bakanlar Kurulu karar&#;yla istenirse &#;stanbul’un yüzde 60’&#; direkt riskli alan edilebilecek” dedi.

De&#;i&#;iklik neler getirdi?

• TOK&#; veya &#;dare de riskli alan tespiti ba&#;vurusu yapabilecek.

• Riskli alan tespiti için 15 bin metrekare büyüklük s&#;n&#;r&#; kalkt&#;.

• Kamu düzeni ve güvenli&#;i, altyap&#; hizmetlerinin yetersizli&#;i, toplam yap&#; say&#;s&#;n&#;n en az yüzde 65’inin mevzuata ayk&#;r&#;l&#;&#;&#; halinde riskli alan ilan&#; yap&#;labilecek.

• Kültür ve Tabiat Varl&#;klar&#; Kanunu kapsam&#;na giren ta&#;&#;nmazlarda da kentsel dönü&#;üm yap&#;labilecek.

• Riskli yap&#; tespiti yapan personelde sertifikalar&#;n&#; sadece Çevre Bakanl&#;&#;&#; de&#;il belirleyece&#;i kurum ve kurulu&#;lar da verebilecek.

• Lisansland&#;rmada in&#;aat mühendislerinin taahhütname vermesi kald&#;r&#;ld&#;.

• Malikin vefat etmi&#; olmas&#; halinde mirasç&#;l&#;k belgesi ç&#;karma, kayyum atama veya i&#;lem yapma yetkisi Bakanl&#;k’ta olacak. Bu yüzden mahkemelerde ya&#;anan sorun çözülecek.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, "Yeşil Kalkınma Yolunda Türkiye" temalı istişare toplantısının sonuç bildirgesinde "İklim dostu yeşil binaların yapımına öncelik verilmesi ve bu kapsamda teşviklerin artırılmasına ilişkin madde doğrultusunda yapılacakları duyurdu. Bu kapsamda önemli bir düzenleme yapıldı ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği değiştirildi. Yapılan değişiklik, 19 Şubat’ta Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. İZODER (Isı Su Ses ve Yangın Yalıtımcıları Derneği), Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikle ilgili olarak bir açıklama yaptı. Atılan adımları yakından takip ettiklerini ifade eden İZODER Yönetim Kurulu Başkanı Emrullah Eruslu: “Bakanlığımız 1 Ocak 'ten itibaren, bir parseldeki toplam inşaat alanı 5 bin metrekareden büyük olan tüm binaların enerji performans sınıfının en az 'B' olacak şekilde inşa edilmesini ve kullanılacak enerjinin en az yüzde 5'ini yenilenebilir enerji kaynaklarından karşılanmasını zorunlu hale getirdi. Düzenlemeyle birlikte, halen "C" olan asgari enerji performansının "B"ye çıkarılması, ısı yalıtımında kullanılan yalıtım malzemesi kalınlıklarında da bir miktar artışı beraberinde getirecek. Bu kapsamda Bakanlığımızın yayımlandığı rehberi dikkate aldığımızda cephelerdeki asgari ısı yalıtım malzemesi kalınlıkları İstanbul'da 5 cm’den 8 cm’ye, Ankara'da ise 6 cm’den 9 cm’ye çıkacak. Çatılarda ise kalınlık İstanbul’da 10 cm’den 14 cm’ye, Ankara’da ise 12 cm’den 18 cm’ye çıkacak. Döşemelerdeki kalınlık artışları Ankara’da 7 cm’den 9 cm’ye, İstanbul’da 5 cm’den 7 cm’ye çıkacak. Ayrıca kaplamalı yalıtım camı üniteleri ile ısı yalıtım değerleri iyileştirilmiş pencerelerin kullanımı artacak. Öte yandan enerjide dışa bağımlılığımızı azaltmak için tüm binaları kapsayan ve enerji verimliliğinde %20’den çok daha fazla iyileştirme hedefleyen düzenlemelere ihtiyacımız olduğunu söylemeliyiz." ifadesini kullandı.

Enerji limitlerimiz gelişmiş seviyesine getirilmeli

Türkiye’de yılındaki toplam enerji tüketiminin yüzde 33 gibi büyük bir payının binalarda gerçekleştiğini belirten Eruslu, “Gelişmiş ülkelerde binalarda enerji verimliliğine yönelik birçok adım atılarak enerji limitleri düşürülürken, ülkemizde yılında tanımlanmış enerji limitleri kullanılmaktadır. AB’nde yılından bu yana yeni kamu binalarının tümü neredeyse sıfır enerjili olarak üretiliyor. yılının başından itibaren ise tüm yeni binalar neredeyse sıfır enerjili olarak yapılıyor. Birçok gelişmiş ülkede binalar ısıtma ve soğutmaya yönelik birim metrekaredeki yıllık enerji tüketimi kW olacak şekilde yalıtımlı olarak tasarlanıyor ve inşa ediliyor. Ülkemizde ise halen bina enerji tüketimi kW (birim metrekare/yıl) seviyesinde. Yönetmelik revizyonu ile kapsama giren toplam inşaat alanı 5 bin metrekareden büyük olan sınırlı sayıdaki yapılarda enerji tüketimini kW seviyesine çekmiş olacağız. Kapsam dışındaki binalar ise kW mertebelerinde enerji tüketmeye devam edecek. Özetle hala enerji israfımız gelişmiş ülkeler ile mukayese edildiğinde 3 ila 5 kat daha fazla. Bir an önce Enerji Verimliliği Strateji Belgesi’nde de tanımlandığı üzere enerji limitlerimiz ve U değerlerimiz bu revizyonla birlikte gelişmiş ülkeler seviyesine getirilmeliyiz. Binalarda ısıtma ve soğutma amacıyla kullanılan enerjide israfın önüne geçmemizin hem toplum hem ülkemiz ekonomisi için büyük önem taşıdığını her fırsatta vurguluyoruz. Dernek olarak hayata geçirdiğimiz ‘Tek yol U dönüşü’ kampanyamızla da U değerlerinin (ısı geçirgenlik oranı)  ülke genelinde iyileştirilmesi konusunda yoğun bir gayret sarf ediyoruz” dedi.

Yalıtım kalınlığının artmasının inşaat maliyeti etkisi oldukça azdır

Yalıtım kalınlığının arttıkça sağlanacak enerji verimliliğinin de aynı oranda arttığını ifade eden Eruslu şunları söyledi: “Buna karşılık kalınlık artışının inşaat maliyetine etkisi oldukça azdır. Genel olarak uygulamalarda yalıtım malzemesinin maliyetinin dışında, yalıtım kalınlığından bağımsız olarak; iskele kurulumu, elektrik, su gibi alt yapı maliyetleri; yapıştırıcı, sıva vb. yardımcı malzeme maliyetleri; boya, dış cephe kaplaması, alçı levha gibi iç yüzey kaplamaları, şap gibi tamamlayıcı malzeme maliyetleri ve işçilik maliyetleri oluşur. Oysa ısı yalıtımı uygulaması içerisinde ısı yalıtım malzemelerinin maliyeti, toplam maliyetin içinde belli bir paya sahip. Tüm bu maliyetlerin içerisinde yalıtım malzemesinin kalınlığının arttırılmasından oluşacak ilave maliyeti uygulamadan uygulamaya değişmekle birlikte oldukça düşüktür. Bunu iki katına çıkardığımız zaman toplam bedel ikiye katlanmayacak. Ama bu sayede ısıtma ve soğutmada tasarruf potansiyeli iki kat olacak. Isı yalıtımı uygulamaları hem ilk yatırım hem işletme maliyetlerini düşürerek kendini kısa sürede geri öder, bina ömrü boyunca tasarruf sağlamaya devam eder.”

Kentsel dönüşüm fırsatını kaçırmamamız çok önemli

Eruslu sözlerini şöyle tamamladı: “Enerji verimliliğinde gelişmiş ülkelerle aramızdaki mesafeyi kapatacak esaslı adımları atarak enerji limitlerimizi belirlememiz gerekiyor. Ortak hedefimiz Türkiye’deki binaların çok daha az enerji harcayan çevre dostu bir yapıya kavuşması olmalı. Tüm dünyada olduğu gibi önce Isı yalıtımı uygulamaları ile enerji ihtiyacı en düşük seviyeye getirmeli ve kalan enerji ihtiyacının mümkün olduğu kadar yenilenebilir enerji ile karşılanması hedeflenmelidir. Bu noktada kentsel dönüşüm sürecini enerji verimli yapılaşmada fırsat olarak değerlendirmeliyiz.”

Kentsel dönüşüm yasası yönetmeliğinde yapılan değişiklikler Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Kentsel dönüşüm yasasında büyük değişim uyanık müteahhitlere Yönetmelikle kentsel dönüşüm sürecinin seyrini değiştirecek düzenlemeler yapıldı, inşaat şirketleri ve riskli bina tespiti yapan kuruluşlar disiplin altına alınırken, binasını yıkmak istemeyen vatandaşa güçlendirme imkânı verilecek. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında inşaat şirketlerine vergi muafiyeti sağlanıyor. Yeni projeye başlayacak bir firma, söz konusu alanda riskli yapı tespiti yapınca noter masrafını, tapu harcını, belediyelere ödenen harçları ödemiyor ve konutları yüzde 1 KDV ile satıyor. Dönüşüm kapsamında yeni proje yapacak 'uyanık müteahhitlerin' alandaki metruk bir bina için rapor alarak tüm projede vergi ödemediği iddia ediliyordu. Yeni düzenleme ile bu uygulamaların önüne geçildi. Yeni yönetmeliğe göre riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve