İnşaat maliyeti nasıl hesaplanır sorusu her sene güncellenen fiyatları ile tekrar gündeme gelen konular arasındadır. Her yıl başlangıcında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Maliye Bakanlığınca yıllık enflasyon durumuna göre ölçütlenen inşaat maliyetleri, Resmi Gazete’de yayımlanması ardından yürürlüğe girer.
İnşaat Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
İnşaat alanı hesaplamalarında inşaatın taban alanının öncelikli olarak bilinmesi gerekir. Böylelikle yaşam alanının sağlanacağı toplam metrekare ölçüsü, inşaat alanı hakkında da bilgi verecektir.
Birçok konut ve ticari bina için standart tasarımlar yapılırken, inşaa edilecek yapının zeminde ne kadar alan kapladığına ve ne kadar alanı kullandığına bakılır.
Bu alan bilgisi, hem inşaat yapılacak alan zemini hem de zemin üzerine kurulacak yapının metrekaresi hakkında bilgi verir. Ayrıca bu metrekare bilgilerinin karşılaştırılması için emsal yapı değerlerinin de bilinmesi önem taşır.
Kısaca inşaat maaliyeti nasıl hesaplanır sorusunun yanıtında öncelikli olarak, planlanan inşaatın taban alanının bilinmesi, kurulacak yapının metrekare itibarı ile emsallerinin verilebilmesi, ruhsat sürecinde ödenmesi gereken miktarların biliniyor olması, TAKS ve KAKS bilgilerinin var olması gerekir.
Böylelikle inşaat maliyeti hesaplanırken en doğru bilgiye ulaşılmış olunur. Tüm bu maliyet bilgileri ile ilgili en güncel bilgilere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Maliye Bakanlığı web sitelerinden ya da kararın yayımlandığı en yakın tarihli Resmi Gazeteden ulaşılabilir.
İnşaat Maliyeti Prosedürleri
Bir inşaata başlamadan önce mimarların ölçümleri ve uygulanacak tasarımı bilmeleri, kritik derecede önemlidir. Dış duvarların dahil olduğu alanı kaplayan zeminin belirlenmesiyle mülkün inşaat alanı oluşmuş olur.
İnşaat alanının son şeklini alması, AutoCAD çizimleri ile tamamlanır. İnşaat alanında görülmesi gereken özel alanların belirlenmesi önemlidir. Bu özel alanlar:
- Duvar ve çatı alanları
- Katlar, balkon ve teras
- Banyo, lavabo, mutfak ve kiler
- Bodrum kat veya kot
- Merdiven ve merdiven örtüsü
- Depolama alanları
- Veranda, koridor alanı, giriş holü
- Sıhhi tesisat için şaft alanı ve kaldırma şaftı
- Biçimli zemin ve garaj alanları
Yapı alanları hesaplanırken binanın avlusu ya da iç bahçesi gibi detaylar eklenmez. Hesaplamanın tam ve doğru şekilde olması için TAKS ve KAKS verilerinin bilinmesi önemlidir.
TAKS hesabı, oturum alanı x arsa alanıdır. KAKS ise metrekarelik alana inşa edilebilecek en geniş inşaat alanını gösterir. TAKS ve KAKS alanlarının birbiriyle çarpılması ile inşa edilebilir alan ölçülmüş olur.
İnşaat Maliyeti Hesaplanmasındaki Faktörler
İnşaat maliyetini belirleyen bazı faktörler bulunur. Bu faktörlerden biri olan inşaatın sınıfı (1., 2., 3. sınıf inşaatlar, lüks inşaatlar ve basit usul inşaatlar) önem taşır.
Ayrıca maliyetler belirlenirken kaba ve ince inşaat detayları ve depreme karşı bina sağlamlık testi de önem taşır. İnşaat bedeli hesaplanırken şu adımlar takip edilir:
- İnşaat maliyetleri ikiye ayrılır. Bunlar, kaba maliyetler ve ince işçilik maliyetleridir. Kaba maliyetlerde birincil dikkat edilmesi gereken, yapının fiziki durumu ve ihtiyaçlarıdır. İnce işçilik maliyetlerinde ise birincil olan, kişinin tercihidir.
- Kullanılacak ürünler, çatının yapısı, kaç kat olacağı gibi detaylar katlanılan maliyette büyük rol oynar. Binaya ekstra eklenecek asansör, klima gibi ürünler, maliyete yüzde 8 oranında ekleme yapılmasına neden olur.
- Konut inşaat bedelinin hesaplanması, basitçe normal inşaat maliyet bedelinin, yapının dıştan dışa yüzölçümü ile çarpılması şeklindedir. Aynı zamanda bu bedel, konutun alış ya da satış bedeli değil, tekrar inşasında hesaplanan maliyeti verir.
Konut İnşaatlarındaki Maliyet Kalemleri
Konut inşaatlarında maliyeti etkileyen bazı kalemler vardır. Bu kalemler hesaplanmadan ya da maliyete eklenmeden inşaat maliyeti tam olarak hesaplanmış sayılmaz. Bu kalemler, kabaca şöyledir:
- Beton,kalıp, demir, çimento,tuğla gibi ana inşaat giderleri : %40
- Çatı işleri: %3 (Bu miktarın %75’i çatı konstrüksiyonu, %25’i çatı kaplaması içindir)
- İç sıva ve kapı – pencere : %8 (Bu ölçütün %70’i pencere ile kapılar, %30’u ise iç sıva içindir)
- Elektrik-su tesisatı: %9 (Bu miktarın temiz ve pis su tesisatı %65’lik, elektrik %35’lik dilimini kapsar)
- Demir ve dış sıva işleri: %7 (Dış sıva için %60, balkon, merdiven, teras vd. için %40)
- Isıtma sistemleri %9
- Kapı pencere doğrama işleri için %8 (kapılar %60 ve pencereler %40)
- Islak zemin %5
- Boya badana %5
- Yer döşeme kaplaması: %5
- Çevre peyzaj %1
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yılı için belirlediği inşaat maliyet tabloları için buraya tıklayabilirsiniz.
Prefabrik ve Konteyner Yapılarının İnşaat Maliyetleri
Betonarme inşaatlara nazaran çok daha pratik ve hızlı kurulabilen prefabrik ve konteyner yapıların inşaat maliyeti nasıl hesaplanır sorusunun da yanıtlanması gerekir. Prefabrik inşaatların maliyet kalemleri şöyledir:
- Nakliye masrafları
- Zemin beton ve şap uygulaması
- Ruhsat masrafları (bu noktada direkt belediye çalışabilir ya da belediyeyle çalışan bir mimarlık ofisi ile birlikte işi yürütebilirsiniz. Birçok belediye, işlerin daha hızlı yürütülebilmesi açısından mimarlık ofisleri ile çalışmayı tercih eder.)
- İnce işçilik (parke, seramik, mutfak dolabı vs. seçimi)
Konteyner ve prefabrik yapılar, inşaat sürecinde maliyetleri aşağıya çeker. Modüler ve fonksiyonel olması nedeniyle hızlı inşa edilir ve pratik şekilde takılır. Aynı zamanda konteyner çeşitlerinde alan hesaplaması yapmak çok daha kolaydır. Hazır yapı alan hesaplamaları için genelde 3 aşama takip edilir:
1. Yapı Seçimi
Araziye kurulacak konteyner ya da prefabrik yapılar, arazinin boyutlarına göre uygun ölçülerde hesaplanarak seçenekler arasından karar verilir. Kat sayısı, brüt ve toplam metrekare ölçüleri, yapı firmaları ile görüşülüp netleştirilir. Böylelikle izin aşamalarına geçilmiş olur.
2. Arazi İzni
Prefabrik yapının kurulacağı bölgenin genel ölçümü yapılmalı ve bu arazinin yapı kurmak için uygun olup olmadığına dair gerekli izinlerin alınması önemlidir. Bu izin, bulunulan ilçe ya da beldedeki belediyeden alınır. İmar ve yapı planıyla ilgili ruhsatı aldıktan sonra inşaat aşamasına geçmeniz mümkündür.
3. Zeminin Hazırlanması
Arazi, tercih edilen konteyner ve prefabrik yapılar için arazi zeminine göre ölçüm yapılarak zemin düzleştirilir. Eğer zemin düz ise doğrudan beton döküm işlemine geçilir.
İnşaat amacı ne olursa olsun yapılarda metrekare alanları da belirlenmiş olarak hazırlanan yapılar, firmanın işini çok daha kolaylaştırır.
Hazır yapılar arasında belirlenen tasarım ve ölçülerde prefabrik yapı yoksa firma, kendisine özel tasarımda üretimler yaptırabilir. Böylelikle firma, kendi özel tasarımını markası altında sunarak yeni bir pazarlama kanalı da yaratmış olur.
İnşaat işlerinde maliyet hesaplanmasından gerekli izinlerin alınmasına, yapı ruhsatının alınması sürecinden yapı tasarımına kadar tüm aşamalarda statik hesapların rolü büyüktür. Satın alınan arsaya yapılacak olan inşaatın görünmeyen işlemleri, buzdağının görünmeyen tarafı gibidir.
Bu nedenle Villa Yapı, tüm bu süreçlerde inşaat firması ile yol arkadaşlığı yapar. Firmaların motivasyon ve gücünün en çok ihtiyaç duyduğu zaman olan konut satış sürecinde, sağlam olması için arka plan süreçlerini en ince detayına kadar planlar.
İnşaat firmalarının hem kendi markalarıyla özdeşleşen özel tasarımları hem de çevreyle dost, kolay kurulan, depreme karşı dayanıklı prefabrik lüks evleri; Villa Yapı güvencesi, tecrübesi ve kalitesi ile kalıcı, güvenli ve sürekli bir iş birliği anlamına gelir.