Tapuda Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?

Paylı mülkiyet, diğer bir deyişle müşterek mülkiyet; birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Başka türlü belirlenmedikçe paylı mülkiyette paylar eşit sayılır. Örneğin, bir arsanın 5 eşit hisseye ayrılarak tapuya kaydedilmesi halinde başka türlü bir anlaşma yoksa her bir hissedar arsanın tamamı üzerinde 1/5 oranında hisseye sahip olacaktır. Her paydaş kendi payı açısından malikin hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 688 ila 700’üncü maddeleri arasında düzenlenmiştir. Paydaşlar, müşterek (paylı) mülkiyete tabi eşyanın tamamı, bütünleyici parçaları ve eklentileri üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir.

Paylı Mülkiyetin Niteliği ve Özellikleri

Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, bir kişiye ait ise “bireysel mülkiyet”, birden fazla kişiye aitse “birlikte mülkiyet” söz konusu olmaktadır. Birlikte mülkiyet ise “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” olmak üzere iki şekilde tesis edilebilir.

Paylı mülkiyetin temel özellikleri şunlardır:

Paylı mülkiyette her bir paydaşın pay oranı belirlenmiştir. Aksine anlaşma yoksa pay oranları eşit olarak kabul edilir. Paydaşlar, pay oranlarını diledikleri gibi farklı oranlarda belirleyebilirler.

Paylı mülkiyete konu eşya maddi olarak bölünmüş değildir. Bu nedenle paydaşlar eşyanın tamamı üzerinde belli paylarla maliktirler. Ancak, paylı mülkiyette, taşınmaz paydaşlar arasında taksim edilmişse, bu paylaşıma değer vermek iyi niyet kuralları gereğidir. Fiili paylaşıma uygun olarak zilyetlik altındaki taşınmazın tescili mahkemeden istenebilir. Bu tür davaların görülebilmesi için paydaşların dava açma konusunda anlaşması veya diğer paydaşların katılım ve icazeti şart değildir. Paydaşlar, bölünebilen hak ve yükümlülüklere payları nispetinde sahiptir. Örneğin, paylı mülkiyete tabi taşınmaz kiraya verildiğinde her paydaş kendi payı oranında kira alacağına sahip olacaktır. Paydaşlar bölünemeyen hak ve yükümlülüklere ise müştereken sahip olurlar.

Paylı mülkiyete konu eşya maddi olarak bölünemediği için tek mülkiyet söz konusudur, o mülkiyet de bir “birlikte mülkiyet” şekli olan paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet)’tir. Ancak, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m.688/3).

Paylı mülkiyet, en az iki kişinin aynı eşya üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Tek kişi paylı mülkiyete sahip olamaz. Örneğin, önce bir taşınmazın 1/2 payını satın alarak paylı mülkiyette paydaş olan kişi daha sonra diğer 1/2 payı da satın aldığında birlikte mülkiyetten bireysel mülkiyete geçiş yapmış olur.

Paydaşlar, kendi aralarında oybirliği ile anlaşarak paylı mülkiyete konu maldan yararlanma , malı kullanma ve malın yönetimine dair hususlarda kanun hükmünden farklı bir düzenleme yapabilirler. Paydaşlar tarafından birlikte imzalanan sözleşmenin yine oybirliğiyle feshi gerekir.

Paylı Mülkiyet İle Elbirliği Mülkiyetinin Farkı

Mülkiyet hakkı, ancak Medeni Kanun’da düzenlendiği biçimiyle kullanılabilir. 4721 sayılı Medeni Kanun’da birden fazla kimsenin birlikte mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) türlerinden herhangi birini seçmesi gerekir. Bu iki seçenek dışında birlikte mülkiyet tesis edebilmek mümkün değildir.

Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet), kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler çerçevesinde oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunmasıdır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701).

Paylı mülkiyette, ortaklık mülkiyet hakkının kazanılmasıyla birlikte kurulur. Elbirliği mülkiyetinde ise, ortaklık mülkiyetten önce ya kanunda öngörülen bir sözleşmeyle ya da kanun hükmüyle kurulur. Örneğin, Medeni Kanun’a göre mirasçılar tereke üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahiptir. Görüldüğü üzere, elbirliği mülkiyetinden önce ortaklar arasında kanundan kaynaklanan kişisel ilişki mevcuttur. Elbirliği mülkiyeti, kişiler arasında yapılan ihtiyari bir sözleşme ile kurulamaz. Yani, X ve Y şahısları kendi aralarında anlaşarak (sözleşme yoluyla) elbirliği mülkiyeti kuramazlar. Paylı mülkiyet ise, iki veya daha fazla kişiyle birlikte sözleşme yapılarak tesis edilebilir. Elbirliği mülkiyeti kaynağını kanundan almaktadır, ya bir hukuki olayla ya da bir hukuki işlem ile vücut bulur. Örneğin, adi şirket kanunda öngörülen bir hukuki işlem ile kurulur. Adi şirketin malları elbirliği mülikiyeti esaslarına tabidir.

Paylı mülkiyette her ortağın üzerinde tasarruf edebileceği kendi payı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların tasarruf edebileceği kendilerine ait bir payları yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701/2).

Paylı mülkiyette devir, işlemin resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Halbuki elbirliği mülkiyetinde devir adi yazılı şekilde de yapılabilmektedir. Örneğin, TMK m.677/1’e göre; terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Paylı mülkiyette, her ortak kendi payına bağlı hakları tek başına kullanabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise, herhangi bir ortak diğer ortakların tamamının icazeti olmadan sınırlı sayıda bazı hakları tek başına kullanabilir.

Paylı Mülkiyette “Olağan”, “Önemli ve “Olağanüstü” Yönetim İşleri

Tüm paydaşlar paylı mülkiyet konusu taşınmaza ilişkin ivedi ve zorunlu tedbirleri almaya yetkilidir. Bunun için diğer paydaşların izni gerekli değildir. Paydaşlar paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek hakkına sahiptir. Her paydaş eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alma yetkisine de sahiptir (TMK m.689).

Paylı mülkiyette, taşınmaza ilişkin “olağan” , “önemli” ve “olağanüstü” işlerin paydaşlar tarafından yapılması farklı usullere tabi kılınmıştır:

1. Olağan Yönetim İşleri: Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. (TMK m.690). Olağan yönetim işleri, herhangi bir zorunluluk veya ivedilik arz etmeyentaşınmaza dair olağan işlerdir.

• Dava konusu icra takibi ile talep olunan çatı ve merdiven onarım masrafı ile temizlik aidat borcu alacaklarının olağan yönetim işlerine ilişkindir (Y18HD-K.2013/284).

2. Önemli Yönetim İşleri: İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır (TMK m.691).

• 06.05.1955 tarih ve 12/18 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi geçerli değildir (Y1HD-K.2015/8463).

• Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde TMK 691. md hükmü gereğince ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi ve davanın da pay ve paydaş çoğunluğunca açılması gerekir (Yargıtay (K) 6 HD-K.2013/14562).

• Müşterek mülkiyetle “önemli yönetim işleri” nin nitelikli çoğunluğun (pay ve paydaş çoğunluğu) vereceği karar ile yapılması gerekir. Paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve sözleşmenin uzatılması önemli yönetim işlerindendir. Çoğunluk sözleşmenin yapıldığı anda sağlanabileceği gibi sözleşmeden sonra diğer paydaşların yapılan sözleşmeyi benimsemesi ile de sağlanabilir (Y6HD-K.2014/6923).

3. Olağanüstü Yönetim İşleri: Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692/1).

• Taşınmazın üzerine bina yapılarak tasarruf edilmesi olağan ya da önemli işlerden olmayıp, Kanun’un 692. maddesi gereğince diğer paydaşların verecekleri onaya bağlı oybirliği ile karar alınması gereken olağanüstü yönetim ve tasarruflar kapsamındadır (Y14HD-K.2007/8328).

• Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen … Noterliği’nin 12.04.1993 tarih ve … yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile; arsa sahiplerine ait arsa üzerine bina yapılması kararlaştırılmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 692’nci maddesi hükmüne göre, koruma ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işleri ile ilgili sözleşmelerin kurulması ve bunların feshi ile ilgili davaların olağanüstü yönetim işlerinden olması sebebiyle sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince açılması veya davaya davacı dışındaki diğer arsa sahiplerinin, davacı safında iseler muvafakatlarının sağlanması, davalı tarafta yer alacak iseler de davanın kendilerine yöneltilmesi gerekir (Y23HD-K.2016/102).

• Taşınmazı üzüm bağı yapmak, niteliğini değiştirmektir, oybirliğini gerektirir.

• El atmanın önlenmesi davasını her paydaş açar, fakat kal (yıkım) talebi varsa tüm paydaşların katılımı gerekir.

4. Eşyanın Korunmasına Dair İşler: Eşyanın bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından, kullanılabilirliğinin ve değerinin zarar görmesinden korunmasını sağlamak üzere her paydaş gerekli önlemleri alabilir. Gerekli önlemlerin alınması kapsamında dava da açabilir. Örneğin, ortak arazi üzerine üçüncü kişiler tarafından inşaat malzemesi konarak bir yapıya başlanılacağını gören paydaş tek başına elatmanın önlenmesi davası açabilir.

21.06.1944 tarihli ve 13/24 sayılı İnançları Birleştirme Kararında ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 689. maddesinde düzenlendiği üzere paydaşların anlaşma ile dahi sınırlandırılamayacak hak ve yetkileri, 1. fıkrada “Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek”, 2. fıkrada “Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak” şeklinde düzenlenmiş olup, paylı mülkiyette paydaşlardan birisi taşınmazın korunması amacıyla elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bunun için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Davanın konusu davacıların 346 ada 13 parsel sayılı taşınmaza el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Dava, tapu kaydına dayanarak pay maliki ve bir kısım pay maliki mirasçıları tarafından taşınmazın tamamı için açılmış el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Taşınmaz ister paylı ister elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olsun bir kısım pay maliki ya da mirasçının üçüncü şahsa karşı açtığı taşınmazın korunmasını amaçlayan el atmanın önlenmesi davasından diğer tüm pay malikleri ve mirasçıları yararlanırlar. Türk Medeni Kanunu’nun 688 maddesi 3. fıkrasına göre, “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” Ayrıca TMK’nin 702. maddesinin son fıkrasına göre, “Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.” Başka bir anlatımla, bu tür davalarda pay maliki ya da mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur (Y8HD-K.2019/3839).

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paylı mülkiyet, bir birlikte mülkiyet çeşidi olduğundan, ortaklığın giderilmesi davasının amacı bireysel mülkiyetin kurulmasını sağlamaktır. Her ortak bireysel mülkiyetin kurulması için diğer ortakları davalı göstererek ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme aynen taksim veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verecektir.

Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının ve harcın taraflardan hangi oranlarda tahsil edileceğinin hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir. Satışına karar verilen taşınmaz;

a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin ve harcın paydaşların tapudaki payları oranında,

b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin ve harcın mirasçılık belgesindeki paylar oranında,

c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin ve harcın tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına ve tahsil edilmesine karar verilmesi gerekir (Y7HD-K.2021/1109).

Paylı Mülkiyette Ecrimisil Davası ve Kira Bedelinin Talep Edilmesi

Paylı mülkiyette, payından yararlanamayan paydaş engel olan diğer paydaş veya paydaşlara karı hem müdahalenin önlenmesi davası hem de ecrimisil davası açabilir. Ancak paydaşın payına karşılık nizasız kullandığı bir yer varsa açacağı ecrimisil davası reddedilir. Paydaş, payına müdahale eden üçüncü kişilere karşı da müdahalenin önlenmesi ve payı oranında tazminat talepli ecrimisil davası açabilir.

Paydaşın, diğer paydaşlar aleyhine ecrimisil davası açabilmesi intifadan men koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır. Yani, ecrimisil davası açacak olan paydaş davadan önce diğer paydaşlara paylı mülkiyete konu taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmiş olması gerekir. Bildirime rağmen taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteği karşılanmayan paydaş diğer paydaşlara ecrimisil davası açabilir. Çünkü, ecrimisil davasından önce diğer paydaşlar bildirim yapılmak suretiyle intifadan men edilmişlerdir.

Paylı mülkiyette, her paydaş kendi payı oaranında kira bedeli talep edebilir, payı oranında kira alacağının tahsili için dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ayrıca, paydaş payı oranında kira bedelinin tespiti davası da açabilir.

Özellikle belirtelim ki, paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi halinde kira sözleşmesinin geçerliliği için pay ve paydaş çoğunluğu gereklidir (TMK m.691/1).

Paylı Mülkiyet ve Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)

Önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla birlikte paydaşların önalım hakkı da doğmuş olur. Ancak, bu hak diğer paydaşların payını üçüncü kişilere satması halinde kullanılabilir hale gelir.

Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım davası açarak satılan payın kendi adlarına tescilini talep edebilirler. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde üçüncü kişiye satılan taşınmazın tapusu iptal edilerek önalım hakkını kullanan paydaşlar adına payları oranında tescil edilir.

Paylı mülkiyete konu taşınmazda önalım hakkının kullanılması halinde önalım bedeli, satış bedeli ile davalı/alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma Şartları

Paylı mülkiyette belli şartların sağlanması halinde bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması mümkündür. Paydaşlıktan çıkarma şartları TMK m.696’da düzenlenmiştir:

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

Mahkemece TMK’nın 696. maddesinde paylı mülkiyette paydaşlıktan çıkartılma hali düzenlenmiş olup, bu maddeye göre davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı gerekmektedir. Davaya konu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; arsa vasfındaki taşınmazın 1/6’şar hissesinin E., N. ve C. adına, 1/2 hissesinin ise K. adına kayıtlı olduğu, taşınmazın yarısına sahip olan davacının pay ve paydaş çoğunluğunun kararı olmaksızın dava açmış olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması hukuka uygundur. (Y20HD-K.2018/3554).

Paydaşlıktan Çıkarma Davasında Görevli Mahkeme:Birbirine benzerlik bulunan bu davalardan ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeyi belirleyen kanun koyucu, paydaşlıktan çıkarma davalarında görev konusunda bir düzenleme getirmemiştir. Ancak, uyuşmazlığın çözümü için izlenecek yol ve yapılacak araştırma, hakkın ve taşınmazın paylaştırılması ve satış aşamaları açısından benzerlikler taşımakta olduğuna göre daha kapsamlı olan ortaklığın giderilmesi davalarında görevli olan sulh hukuk mahkemesinin, daha dar kapsamlı olan paydaşın ortaklıktan çıkarılması davasında da görevli olması gereklidir (HGK-K.2016/797).

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Yargıtay Kararları

Paylı Mülkiyette Ecrimisil

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir, ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı ya da kullanabileceği bir kısım yer varsa, açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı) (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2020/1090 E. , 2021/5170 K.).

Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti

Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir (Y3HD-K.2019/4738).

Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, paylı mülkiyet ilişkisinin yargılama süresince devam etmesi gerekir. Buna göre, davacı paydaşın önalım davasını açtıktan sonra kendi payını herhangi bir nedenle yitirmesi ya da taşınmazdaki paylı mülkiyet ilişkisinin sona ermesi halinde önalım hakkı da sona erer (Y14HD-K.2021/3190).

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir (Y7HD-K.2021/3330).

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesi uyarınca, önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını verir. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Paydaşın paydaşa satış yapması halinde ise önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca satış dışındaki işlemlerde de önalım hakkı doğmaz. Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler (Y7HD-K.2021/2829).

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir (Y7HD-K.2021/3298).

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesinde Satış Bedelinin Paylaşılması

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Satışına karar verilen taşınmaz;

a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,

b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,

c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların hem paylı, hem de elbirliği mülkiyetine konu olması nedeniyle, satış bedelinin tarafların tapu kaydındaki ve mirasçılık belgesindeki payları nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporundaki tevzi tablosuna göre paylaştırılmasına dair hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bu husus kararın bozulmasını gerektirmiş ise de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK’nın 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir (Y7HD-K.2021/2695).

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi

TMK’nın 644. maddesi gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur (Y7HD-K.2021/2184).

Paylı Mülkiyette Kullanma ve Yararlanma Hakkının Tespiti Davası

Dava, paylı mülkiyet üzere tapuda kayıtlı taşınmazlarda TMK’nin 693. maddesine dayalı kullanma ve yararlanma hakkının belirlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, yapılan belirlemenin kanuna uygun olduğu söylenemez. TMK’nin 693. maddesine göre, “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.” Buna göre, paydaşlar arasında, paylı malı kullanma ve bu maldan yararlanma şekliyle ilgili olarak ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde hakimin yetkili olduğu; bu bölünmenin paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle bölünme biçiminde mümkün olacağı belirlenmiştir. Maddede hakime tanınan yetki, paylı malın mümkün ise yer itibariyle olduğu kadar, zaman bakımından da bölünebileceği esasına dayandırılmıştır. Taksim, taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamaz.

Yasanın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri bütün olarak incelendiğinde, 688. maddeden, 695. maddeye kadar, paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve bu konularda paydaşlarca verilen kararların etkisi düzenlenmiş, bu suretle paydaşların mülkiyet haklarını bir çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmıştır. Böyle bir amacın gerçekleşme olasılığı bulunmayan hallerde, sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma (Mad. 696, 697), nihayet paylı mülkiyetin sona ermesi (Mad. 698-699) düşünülmüştür. Görüldüğü üzere yasa koyucu, öncelikle, kimi halde devamı zorunlu paylı mülkiyet ilişkisinin ayakta tutulmasına özen göstermiş, paydaşlık ilişkisinin ve paydaşlığın sona erdirilmesini son çare olarak amaçlamıştır. Yasa’nın bu amacı 693/2. maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet çekişmesi ve sorunu olmayan paylı taşınmazlarda, kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. O halde hakim, paydaşlık ilişkisinin devamında fayda ve zorunluluk olan hallerde, paydaşların sicilden kaynaklanan haklarını ihlal etmeksizin, diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde, somut olayın özelliğini, taşınmazın konumunu, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetlerini, tarafların ihtiyaç ve gereklerini gözetmek suretiyle paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında ne şekilde bölünebileceğini saptayıp buna göre karar vermek durumundadır. Bunun için de, taşınmazlar başında keşif yapılarak, uzman bilirkişilerden açıklanan ölçütleri yansıtan, paylı taşınmazların zaman ve yer olarak bölünme biçimini belirleyen, çeşitli seçenekleri içeren rapor alınması, bunlardan en uygun olanına hükmedilmesi gereklidir.

Somut olayda; çekişme konusu 305 ada 5 parsel ve 306 ada 9 parsel sayılı taşınmazlar taraflar arasında paylı mülkiyet üzere kayıtlı olup davacıların payının kendi murislerinden, davalıların payının ise kendi murislerinden intikalen oluştuğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahalli bilirkişi …; dava konusu taşınmazın tam ortasında bulunan duvar ve hendeğin sınır kabul edilerek hak sahipleri arasında ikiye bölünmek suretiyle kullanıldığını belirtmiş ise de taşınmazın kullanılması hususunda murazaanın bulunduğu açıktır. Bu nedenle, kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. Hal böyle olunca, Mahkemece, taşınmazlar başında keşif yapılarak, uzman bilirkişilerden açıklanan ölçütleri yansıtan, paylı taşınmazların zaman ve yer olarak bölünme biçimini belirleyen, çeşitli seçenekleri içeren rapor alınması, her bir paydaşın kullanıp yararlanacağı bir yerin bulunması halinde, dahi zaman olarak bölünmesi, kullanım şeklinin taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamayacağı gözetilerek bunlardan en uygun olanına hükmedilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2020/1059 E. , 2021/4912 K.).

Paylı Mülkiyet Resmi Şekilde Devredilebilir

Dava konusu taşınmazlar 1969 yılında yapılan tapulama sırasında tarafların murisleri … ve … … adına paylı olarak tespit edilmiş olup, miras payı devir sözleşmesinin yapıldığı 1971 yılında paylı mülkiyet hükümlerine tabidir. Mirasçılar arasındaki miras payının yazılı sözleşme ile devri, kural olarak elbirliği şeklinde mülkiyet devam ettiği sürece olanaklıdır. TMK’nin 677. maddesinin (yazılı şekilde devir) paylı mülkiyete uygulanması mümkün olmayıp, paylı mülkiyet esasında devrin resmi şekilde yapılması gerekir. Bu durumda, davacıların miras payı devri sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru olmamıştır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2019/6668 E. , 2021/4603 K.).

Paylı Mülkiyette (Müşterek Mülkiyette) Pay Oranında Tapu Kaydının İptali

Bu durumda, dayanak tapu kaydı müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) hükümlerine tâbidir. Paylı mülkiyette paydaşlar paylarını devredebilecekleri gibi, müşterek menfaatlerin korunmasına yönelik davaları açabilirler, payları oranında tapu kaydının iptalini talep edebilirler (TMK 688 vd. maddeleri, YİBK 21.06.1944 tarih ve 13/30-24). (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2012/15057 E. , 2013/4105 K.).

Paylı Mülkiyetin Kapsamı

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre; paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olup, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malikin hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Kural olarak bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarının da malikidir. Bununla birlikte paydaşlar, kendi aralarında oybirliği ile anlaşarak yararlanma , kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler (HGK-K.2005/608).

Paylı Mülkiyette Kira Sözleşmesinin Yapılması ve Feshi

Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Ancak kiralayan olmayan malik de kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik ve kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapuda paylı mülkiyet hükümlerine tabi olarak kayıtlı bulunan taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden olup, TMK.nun 691/1.maddesi gereğince hüküm ifade edebilmesi pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlanmıştır. Dosya kapsamından taşınmaz maliki olan davacıların hem ihtarnamede hem de dava açarken pay ve paydaş çoğunluğunu sağladıkları anlaşılmaktadır. Açıklanan bu olgu karşısında işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2521 E. , 2015/3800 K.).

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinin Yapılması

Dava, davalıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya icbarı ve tazminatın tahsili istemine ilişkindir.

TMK’nın olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar başlıklı 692. maddesine göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Anılan hüküm uyarınca olağanüstü yönetim işlerinden olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması için sözleşmeyi imzalamayan arsa paydaşlarının zorlanması mümkün değildir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/9230 E. , 2014/2759 K.).

Müşterek Mülkiyet (Paylı Mülkiyet) TMK 688-700. Maddelerin Metni

C. Birlikte mülkiyet

I. Paylı mülkiyet

1. Genel kurallar

Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

2. Yönetim ve tasarruf

a. Anlaşmalar

Madde 689- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.

Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.

b. Olağan yönetim işleri

Madde 690- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.

c. Önemli yönetim işleri

Madde 691- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar

Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.

3. Yararlanma, kullanma ve koruma

Madde 693- Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.

4. Giderler ve yükümlülükler

Madde 694- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.

Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

5. Kararların bağlayıcılığı

Madde 695- Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.

Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

6. Paydaşlıktan çıkarma

a. Paydaşın çıkarılması

Madde 696- Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.

Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.

Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.

b. Diğer hak sahiplerinin çıkarılması

Madde 697- Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine karar verilir.

7. Paylı mülkiyetin sona ermesi

a. Paylaşma istemi

Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

b. Paylaşma biçimi

Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

c. İntifa hakkı sahibinin durumu

Madde 700- Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Gayrimenkul hukukunda müşterek mülkiyete ilişkin uyuşmazlıklar oldukça karmaşık dava süreçlerine neden olduğundan davaların bir avukat vasıtasıyla takip etmek yararlı olacaktır.

Avukat Baran Doğan

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyeti, diğer bir deyişle iştirak halinde mülkiyet; kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir (TMK m.701/1). Örneğin, miras ortaklığı topluluğunda mirasçıların terekedeki mülkiyet hakkı 4721 sayılı Medeni Kanun’da öngörüldüğü üzere elbirliği mülkiyeti şeklindedir. Elbirliği mülkiyetinde malikler arasında paydaşlık değil, “ortaklık” ilişkisi vardır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701/2).

Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı, bir şahsa ait ise “ferdi mülkiyet”, birden fazla şahsa aitse “birlikte mülkiyet” söz konusu olmaktadır. Birlikte mülkiyet ise “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” olmak üzere iki şekilde tesis edilebilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Hak ve Yükümlülükleri

Elbirliği mülkiyeti, iki veya daha fazla kişinin bir araya gelerek sözleşme yoluyla tesis edebilecekleri bir mülkiyet çeşidi değildir. Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın kapsamını doğrudan kanun veya kanunda öngörülen sözleşme tipi belirler. Ortakların hak ve yükümlülükleri de kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeyle belirlenir. Örneğin, elbirliği mahiyetindeki miras ortaklığı (TMK m.640) ile adi ortaklığın (TBK m.620) tabi olduğu hükümler kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Kural olarak kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Elbirliği mülkiyetinin tüzel kişiliği olmadığından ortaklığın herhangi bir organı da yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ortaklığı yönetme hakkı ve ödevi, kural olarak ortakların tamamına aittir. Ancak her ortak, elbirliği mülkiyetini oluşturan topluluğa giren hakların korunmasını sağlama yetkisine sahiptir. Hakların korunması, dava açma yoluyla veya başkaca koruyucu önlemler almak suretiyle sağlanabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (TMK m.702/4).

Elbirliği mülkiyetinde, tasarrufi işlem mahiyetinde olan dava açma işlemi ortakların oybirliğiyle yapılmalıdır. Tek bir ortağın dava açması halinde diğer ortakların muvafakati alınmadan dava sürdürülmemelidir. Uygulamada, mahkemeler dava açmamış ortakların muvafakati alındıktan veya davaya katılımları sağlandıktan sonra davaya devam etmektedir. Aksi takdirde ya davayı reddetmekte ya da miras ortaklığında olduğu gibi miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre vermektedir (TMK m.640). Ortağın davaya muvafakati; davaya katılarak beyanda bulunmak veya noterden mauvafakname vermek veya avukata vekaletname vermek suretiyle gerçekleşebilir. Elbirliği mülkiyetinden dolayı ortaklar aleyhine açılacak davaların da tüm ortaklar aleyhine zorunlu dava arkadaşlığı esaslarına göre açılması gerekir. Ancak, istisnai bazı durumlarda ortakların tek başına dava açabilmelerine olanak tanınmıştır. Örneğin, elbirliği mülkiyetine tabi miras ortaklığındaki mallar nedeniyle ecrimisil davası herhangi bir ortak tarafından tek başına açılabilir. Çünkü ecrimisil alacağı miras payı oranında bölünebilir mahiyette bir alacaktır.

Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyetin bu özelliği itibariyle ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Şayet yasa veya elbirliği (iştirak) halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliğiyle karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır (Y1HD-K.2021/6754).

Elbirliği mülkiyetinde konu ortak malların korunması için gerekli tedbirleri her ortak tek başına alabilir. Ortağın ortak malları korumak amacıyla diğer ortaklardan icazet almadan tek başına dava açma yetkisi de vardır. Örneğin, ortaklardan biri ortak araziye dökülen molozların kaldırılması için müdahalenin önlenmesi davası açabilir.

21.06.1944 tarihli ve 13/24 sayılı İnançları Birleştirme Kararında ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 689. maddesinde düzenlendiği üzere paydaşların anlaşma ile dahi sınırlandırılamayacak hak ve yetkileri, 1. fıkrada “Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek”, 2. fıkrada “Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak” şeklinde düzenlenmiş olup, paylı mülkiyette paydaşlardan birisi taşınmazın korunması amacıyla elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bunun için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Davanın konusu davacıların 346 ada 13 parsel sayılı taşınmaza el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Dava, tapu kaydına dayanarak pay maliki ve bir kısım pay maliki mirasçıları tarafından taşınmazın tamamı için açılmış el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Taşınmaz ister paylı ister elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olsun bir kısım pay maliki ya da mirasçının üçüncü şahsa karşı açtığı taşınmazın korunmasını amaçlayan el atmanın önlenmesi davasından diğer tüm pay malikleri ve mirasçıları yararlanırlar. Türk Medeni Kanunu’nun 688 maddesi 3. fıkrasına göre, “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” Ayrıca TMK’nin 702. maddesinin son fıkrasına göre, “Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.” Başka bir anlatımla, bu tür davalarda pay maliki ya da mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur (Y8HD-K.2019/3839).

Elbirliği mülkiyetini oluşturan sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, mülkiyete konu malların paylaşılması söz konusu olamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz (TMK m.702/3).

Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Farkı

Mülkiyet hakkı, ancak Medeni Kanun’da düzenlendiği biçimiyle kullanılabilir. 4721 sayılı Medeni Kanun’da birden fazla kimsenin birlikte mülkiyet hakkına sahip olabilmesi için paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) türlerinden herhangi birini seçmesi gerekir. Bu iki seçenek dışında birlikte mülkiyet tesis edebilmek mümkün değildir.

Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet), kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler çerçevesinde oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunmasıdır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701).

Paylı mülkiyette, ortaklık mülkiyet hakkının kazanılmasıyla birlikte kurulur. Elbirliği mülkiyetinde ise, ortaklık mülkiyetten önce ya kanunda öngörülen bir sözleşmeyle ya da kanun hükmüyle kurulur. Örneğin, Medeni Kanun’a göre mirasçılar tereke üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahiptir. Görüldüğü üzere, elbirliği mülkiyetinden önce ortaklar arasında kanundan kaynaklanan kişisel ilişki mevcuttur. Elbirliği mülkiyeti, kişiler arasında yapılan ihtiyari bir sözleşme ile kurulamaz. Yani, X ve Y şahısları kendi aralarında anlaşarak (sözleşme yoluyla) elbirliği mülkiyeti kuramazlar. Paylı mülkiyet ise, iki veya daha fazla kişiyle birlikte sözleşme yapılarak tesis edilebilir. Elbirliği mülkiyeti kaynağını kanundan almaktadır, ya bir hukuki olayla ya da bir hukuki işlem ile vücut bulur. Örneğin, adi şirket kanunda öngörülen bir hukuki işlem ile kurulur. Adi şirketin malları elbirliği mülikiyeti esaslarına tabidir.

Paylı mülkiyette her ortağın üzerinde tasarruf edebileceği kendi payı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların tasarruf edebileceği kendilerine ait bir payları yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların tasarruf edebilecekleri payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m.701/2). Elbirliği mülkiyetinde ancak ortaklık sona erdiğinde her ortak kendisine düşene pay üzerinde borçladırıcı işlemler yapabilecektir.

Paylı mülkiyette devir, işlemin resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Halbuki elbirliği mülkiyetinde devir adi yazılı şekilde de yapılabilmektedir. Örneğin, TMK m.677/1’e göre; terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Paylı mülkiyette, her ortak kendi payına bağlı hazı hakları tek başına kullanabilir. Örneğin, paylı mülkiyete tecavüz halinde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise, yönetim ve tasarrufi işlemler için oybirliği aranmaktadır, herhangi bir ortak diğer ortakların tamamının icazeti olmadan yönetim ve tasarrufa ilişkin işlemler yapamaz.

Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi

Elbirliği mülkiyeti aşağıdaki hallerde sona erer:

• Elbirliği mülkiyetine konu malın devredilmesi halinde elbirliği mülkiyeti sona erer. Ortaklığın sahip olduğu malların devredilmesi tasarrufi işlem mahiyetinde olduğununda tüm ortakların oybirliğiyle devir işlemi gerçekleştirilebilir (TMK m.702/2).

• Elbirliği mülkiyetini kuran topluluğun dağılması ile elbirliği mülkiyeti sona erer. Topluluğun dağılması, ortaklar arasındaki kişisel ilişkinin sona ermesi anlamına gelmektedir. Örneğin, Türk Medeni Kanunu (TMK) m.256 ve devamı maddeleriyle kurulan bir evlilik kurumu olan mal ortaklığı rejimi eşlerin boşanması veya ölmesiyle sona erer. Çünkü, elbirliği mülkiyetine kuran topluluk (yani eşler) dağılmış olur.

• Paylı mülkiyetin elbirliği mülkiyetine dönüştürülmesi de elbirliği mülkiyetinin en yaygın sona erme şeklidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi aşağıda ayrıca incelenmiştir.

Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Elbirliği mülkiyeti, birlikte mülkiyetin diğer bir türü olan paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Dönüştürme işlemiyle elbirliği mülkiyetine son verilerek bireysel mülkiyete (paylı mülkiyet) geçiş yapılmış olur.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası tüm ortakların taraf olmak zorunda olduğu ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür. Örneğin, miras ortaklığının elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebinde bulunulması halinde, davaya bakmaya görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesi, diğer mirasçılara davetiye göndererek varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Mirasçılar elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürebilir veya hakimin davetiye gönderirken belirlediği süre içinde paylaşma davası açabilir. İtiraz olmadığı ve paylaşma davası açılmadığı takdirde, dava konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir (TMK m.644). Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi gereğinde icra mahkemesinden “yetki belgesi” alarak bu davayı açabilirler.

Özellikle belirtelim ki, tapuya kayıtlı taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin tapu memurluklarında paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür (3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek 3. Madde).

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davaları, elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. TMK’nun 644. maddesi gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarını mirasçılar açabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler (Y14HD-K.2021/635).

Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren bir dava türüdür.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davasını herhangi bir ortak diğer tüm ortaklara karşı açar. Davanın sonuçlandırılabilmesi için tüm ortakların davada taraf olması zorunludur. Ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte mülkiyet ilişkisi bireysel mülkiyete dönüştürülmektedir.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması

Önalım hakkı, elbirliği mülkiyetinde veya paylı mülkiyette taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır.

Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı tüm ortaklar tarafından birlikte kullanılmalıdır. Bu nedenle tüm ortakların önalım hakkına dayanan davayı birlikte açması veya bir ortağın açtığı davaya diğerlerinin muvafakat vermesi gerekir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Yargıtay Kararları

Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi Şartları

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davaları, elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip, ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davaları, mirasçılar tarafından açılabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler. Miras payını veya kişisel hakkı, Türk Borçlar Kanununun 183. ila 204. maddeleri gereğince temlik alan kişiler, tapu iptali ve tescil davası sırasında verilen yetki belgesine dayanarak, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyemez. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; satış vaadi alacaklısı olan davacının, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açtığı tapu iptali ve tescil davasında verilen yetkiye dayanarak, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini talep etme hakkı bulunmamaktadır (Yargıtay 7HD-K.2021/2981).

TMK’nın 644. maddesi gereğince bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davalarını mirasçılar açabilir. Mirasçılar dışında alacaklılar da İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca icra hakiminden “yetki belgesi” almak kaydıyla bu davayı açabilirler (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi-K.2021/1986).

İcra ve İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca alacaklı tarafından açılan dava dosyasında; davaya konu taşınmazlar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin yetki belgesine rastlanılmadığından, davacı vekilinden sorularak yetki belgesi alınmış ise dosyaya eklenmesinin istenilmesi, yetki belgesi alınmamış ise mahkemece davacı vekiline davaya konu taşınmazlar hakkında icra mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin yetki belgesi alması için makul süre verilmesi gerekir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/6721 E. , 2021/2799 K.).

Elbirliği Mülkiyetine Tabi Adi Ortaklıkta Ortakların Dava Açma Hakkı

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m. 701). Elbirliği mülkiyetinde, ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Bu tür dava arkadaşlığında, dava arkadaşları birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak, duruşmaya gelmiş olan dava arkadaşlarının yapmış oldukları usul işlemleri, usulüne uygun olarak davet edildiği halde duruşmaya gelmemiş olan dava arkadaşları bakımından da hüküm ifade eder (HMK m. 60/1). Belirtilen bu hükümlerin sonucu olarak dava açan adi ortak elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre davada mecburi dava arkadaşı durumundadır. Adi ortaklıkta davanın tüm ortaklar tarafından açılması gereklidir. Birlikte dava açılmadığı takdirde diğer ortaktan davaya muvafakat alınması, muvafakat vermeyen ortak olursa onun hakkında da dava açılması ve bu suretle taraf ehliyetinin tamamlanması gerekir. Aksi takdirde davanın dinlenme imkânı yoktur. Açılan davaya muvafakatın sağlanması, olmadığı takdirde taraf teşkili için diğer adi ortağın davalı olarak davada yer almasının sağlanması yoluyla davanın görülebilir hale gelmesi şeklinde bir uygulamanın benimsenmesi, Anayasa’nın hak arama özgürlüğünü düzenleyen 36. maddesine uygun yorumla, hukukun ve adaletin amacını sağlamaya yönelik olan temel hukuk ilkeleri yönünden de bir zorunluluktur. Zira muvafakat etmeyen adi ortak aleyhine husumet yöneltilmesine imkân tanınmaksızın davanın reddi gerektiğinin kabulü; ortaklardan bir kısmının hak arama özgürlüğünün, diğer bazı ortakların insiyatif ve vicdanına bırakılması yanında, ortaklığın ve bu kapsamda ortaklardan bir kısmının haklarının hukuk önünde korunamayarak, uyuşmazlığın çözümsüz ve ortada bırakılabileceği anlamına gelir ki, bu da hukukun adaleti sağlama amacıyla bağdaşmaz.

Adi ortaklığın tüzel kişiliği olmayıp adi ortaklar arasında elbirliği ile mülkiyet söz konusu olduğundan adi ortakların sözleşmeye dayalı tapu iptâl ve tescil ya da alacak isteminde bulunabilmeleri için tüm ortakların birlikte dava açmaları zorunludur. (Y. 15. HD. 21.09.2020 T., 2019/3674 E. ve 2020/2487 K.) Adi ortaklardan bir veya birkaçı tarafından dava açılması ve zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte dava açmaları gereken hallerde diğer ortakların davaya muvafakatinin sağlanması, muvafakatın temin edilememesi halinde ise taraf teşkili bakımından muvafakat vermeyen diğer ortak ya da ortaklar aleyhine asıl dava ile birleştirilmek üzere dava açtırılıp, açılacak davanın bu davayla birleştirilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra için esasının incelenmesi gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/2628 E. , 2021/1640 K.).

Miras Ortaklığında Dava Açma Hakkı

İştirak halinde mülkiyet diğer bir deyişle elbirliği mülkiyetinde esasında, iştirak halinde mülkiyeti meydana getiren kişilerin hepsinin bir arada hak sahibi olmaları yer alır. Bu mülkiyette malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, hakkın süjesi ortaklık olmayıp bir bütün halinde elbirliğiyle hareket etmek zorunda olan ortaklardır (MK. md. 640/1). Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

HMK’nun “Mecburi dava arkadaşlığı” başlıklı 59. maddesinde ise; “Maddi hukuka göre, bir hakkın birden fazla kimse tarafından birlikte kullanılması veya birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde, mecburi dava arkadaşlığı vardır.” hükmü düzenlenmiş bulunmaktadır. Mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Bu tür dava arkadaşlığında, dava arkadaşları birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak, duruşmaya gelmiş olan dava arkadaşlarının yapmış oldukları usul işlemleri, usulüne uygun olarak davet edildiği halde duruşmaya gelmemiş olan dava arkadaşları bakımından da hüküm ifade eder (HMK’md. 60/1).

…

Davada, iştirak halinde mülkiyet gereği miras yoluyla terekeye dahil olan Kurum alacağı talebi, mirasçılardan biri tarafından dava edilmiştir. Bu durumda tereke alacağı üzerinde mirasçıların elbirliği mülkiyeti söz konusu olup, mirasçılardan biri tarafından dava açılması nedeniyle mirasçı açtığı bu davayı yalnız başına yürütemeyeceğinden, davanın bütün mirasçılar ile birlikte yürütülmesi gerekir. Bu nedenle Mahkemece, açılan iş bu davanın görülebilmesi için diğer mirasçıların davaya katılmalarının sağlanması veya TMK.640/3 maddesi gereğince terekeye temsilci tayin ettirmesi için davacıya uygun bir süre vermesi gerekir. Eğer diğer mirasçılar davaya katılmaz ve yazılı muvafakat da vermezler ise, bu durumda davayı açan mirasçının terekeye bir temsilci tayin ettirmesi gerekir (TMK.640/3). Terekeye atanan temsilci, bir kısım mirasçının açtığı davaya icazet verirse davaya tereke temsilcisi tarafından devam edilir. Terekeye temsilci atanması ve tereke temsilcisinin davaya devam etmesi halinde de, ayrıca diğer mirasçıların davaya katılmalarına veya muvafakatlerinin alınmasına gerek yoktur. Davayı açan mirasçı, kendisine verilen kesin süreye (HMK md. 94) rağmen diğer mirasçıların davaya katılmalarını veya muvafakat etmelerini sağlayamaz ve terekeye temsilci de tayin ettiremez veya terekeye atanan temsilci davaya icazet vermezse davanın reddine karar verilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/11121 E. , 2021/9688 K.).

Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/688 E. , 2021/2670 K.).

Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/6785 E. , 2021/2516 K.).

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım (Şufa) Hakkı

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi-2021/652 E. , 2021/2401 K.).

Mirasçılar Arasında Miras Payının Devri Sözleşmesinin Geçerliliği

Türk Medeni Kanunu’nun 677/1. maddesi gereğince, terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Mirasçılar arasında yapılan bu tür sözleşmeler yapıldıkları tarihten itibaren ifa (yerine getirme) olanağına sahiptirler. Alacaklı, yapıldığı tarihten itibaren bu sözleşmeye dayanarak, sözleşme gereğinin yerine getirilmesini miras payını devredenden isteyebilir ve ona karşı dava açabilir. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması, bu isteğe engel oluşturmaz. Yalnızca, mirasçılar dışında üçüncü kişilere yapılan miras payının devri sözleşmeleri TMK’nin 677/2. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürmedikçe (yani iştirak çözülmedikçe) üçüncü kişinin istekte bulunma olanağı yoktur. Çünkü iştirak çözülmedikçe sözleşmenin ifa (yerine getirme) olanağı bulunmamaktadır. Öte yandan, TMK’nin 678. maddesinde miras açılmasından önce yapılan sözleşmelerin geçerliği mirasbırakanın katılımı veya iznine tabi kılınmış, başka bir ifadeyle mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli kabul edilmemiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/1430 E. , 2020/7986 K.).

Elbirliği Mülkiyetinde Ecrimisil Davasını Tek Ortak Açabilir

Kural olarak elbirliği mülkiyetine konu olan hallerde tüm mirasçıların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacılar adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemece temsilci atanması için davacıya süre verilir. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir. Ancak ne var ki, ecrimisil alacağı bölünebilir hak niteliğinde olup, her bir mirasçı kendi hissesine düşen alacağı isteyebilir. Mahkemece, ecrimisilin bölünebilir hak olduğu ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi birisinin kendi payına hasren talepte bulunabileceği de gözetilmek suretiyle işin esası yönünden bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın reddine karar verilmesi yönünde hüküm tesisi doğru görülmemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/2794 E. , 2020/4860 K.).

Elbirliği Mülkiyetinde Tek Ortak Tapu İptal ve Tescil Davası Açamaz

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar üzerinde mirasçıların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin payı taşınmazın tamamı üzerinde söz konusudur. TMK’nın 702. maddesi gereğince tasarrufi işlemlerde oybirliği aranır. Davada bir tasarrufi işlem olup, kural olarak üçüncü kişilere karşı tüm mirasçıların birlikte dava açmaları gerekir. Davacı dava dilekçesinde, sadece kendi adına iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. Bu nedenle terekeye dahil bir taşınmaz için bir veya birkaç mirasçının tek başına üçüncü kişilere karşı dava açma sıfat ve hukuki ehliyeti bulunmamaktadır. Şayet dava konusu taşınmaz bölümleri satış, bağış veya terekenin paylaşımı sonucu davacıya düşmüş ise, davanın bulunduğu bu haliyle yürütülmesi ve aşağıda belirtilecek eksikliklerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde, davacı dava dilekçesinde; sadece kendi adına iptal ve tescil isteğinde bulunduğundan ve üçüncü kişilere karşı tek başına dava açma sıfatı ve hukuki ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi düşünülmelidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/7067 E. , 2020/146 K.).

Miras Ortaklığının Tasfiyesi ve Elbirliği Mülkiyeti

“Miras Ortaklığı” üzerindeki elbirliği mülkiyeti miras bırakanın ölümü üzerine kendiliğinden doğar. (TMK.md. 599/1-2) Bu nedenledir ki terekede yer alan malvarlığının mülkiyeti mirasbırakanın ölümü ile miras ortaklığına ait olur.

Dava konusu vasiyetname içeriği itibariyle mirasçı atanmasına ilişkindir. Atanmış mirasçı da, yasal mirasçılar gibi mirası, mirasbırakanın ölümü ile kazanır (TMK.md. 599/son).

Miras ortaklığı üzerinde kanundan doğan elbirliği mülkiyeti mevcut olup, maldan yararlanma, mülkiyette tasarruf ve yönetim ortaklığa ait topluluğu doğuran hükümlere bağlıdır. (TMK 702/1)

Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Elbirliği mülkiyetinde ortaklık tasfiye edildiğinde her ortak kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak borçladırıcı işlemlerde bulunabilir.

Elbirliği mülkiyeti, ortaklığın çözülmesi ve malvarlığının tasfiyesi ile sona erer. Aksine hüküm yoksa, elbirliği mülkiyetine tabi malların paylaşılması paylı mülkiyette ilişkin kurallara göre yapılır. (TMK 703)

Mirasbırakanın düzenlediği İzmir 3. Noterliği 24.03.2010 tarih ve 06226 yevmiye numaralı vasiyetname ile davalı mirasçı olarak atanmıştır. Miras ortaklığı devam ettiği sürece, davaya konu bankadaki para üzerinde bulunan elbirliği mülkiyeti devam edecektir. Tarafların elbirliği hissedarları olarak birlikte müracaatı olmadığı takdirde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyetine çevrilmesine dair bir dava da bulunmadığından elbirliği ortaklığı sona ermemiş olup, mahkemece terekenin tasfiyesine yol açılacak şekilde tavzih kararı verilmesi doğru görülmemiş, tavzihe ilişkin ek kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/5336 E. , 2021/1978 K.).

Mirasçılar Arasında Miras Payına Hasren Açılan Dava

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) 701 ila 703 maddelerinde düzenlenen bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği olmadığı gibi eşya üzerinde ortaklardan her birinin doğrudan doğruya bir hakkı da yoktur. Mülkiyet bir bütün olarak ortaklardan tümüne aittir. Başka bir anlatımla ortaklık tasfiye oluncaya kadar ortaklardan birinin ayrı mal veya hak sahipliği bulunmayıp, hak sahibi ortaklıktır. Değinilen mülkiyet türünde malikler mülkiyet payları ayrılmadığından paydaş değil, ortaktır. Bu kural, TMK’nin 701. maddesinde (…Kanun ve kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.) biçiminde açıklanmıştır. Elbirliği (İştirak) halinde mülkiyetin bu özelliği itibariyle ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Şayet yasa veya elbirliği (iştirak) halinde mülkiyeti oluşturan anlaşmada ortaklık adına hareket etme yetkisinin kime ait olacağı belirtilmemişse, ortaklığın tasfiyesini isteme hakkı dışındaki tüm işlemlerde ortakların (iştirakçilerin) oybirliğiyle karar almaları ve birlikte hareket etmeleri zorunluluğu vardır. TMK’nın 688. maddesinde düzenlenen paylı mülkiyette ise, birden fazla kişi maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olup, başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur, pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklıları tarafından haczettirilebilir. Bir mirasçı tarafından mirasçı olmayan kişiye karşı miras bırakana tabaen Miras payı oranında açılan davalarda TMK’nun 640. maddesinin uygulanması gerekli ise de, mirasçılar arasında paylı mülkiyet hükümleri geçerli olduğundan bir mirasçının diğer bir mirasçı aleyhine açtığı davada bu kuralın uygulama olanağı yoktur. Bu açıklamlara göre, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayandırılarak açılan eldeki bu davanın, mirasçılar arasında miras payına hasren açıldığı gözetildiğinde, uyuşmazlıkta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. ve devam eden maddelerinde öngörülen paylı mülkiyet hükümleri uygulanacağı sonucuna varılmaktadır. Hal böyle olunca davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın açıklanan gerekçe ile reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/7350 E. , 2020/7371 K.).